Цель исследования Насколько доступна ипотека для граждан? Что останавливает их от приобретения недвижимости – отсутствие необходимых доходов, высокие банковские проценты или риски, сопутствующие покупке?
Использованные материалы Данные Росстата
Краткие пояснения На основе данных Росстата по стоимости м2 недвижимости мы рассчитали стоимость однокомнатной квартиры площадью 43 м2 в каждом субъекте Российской Федерации. Согласно ипотечному калькулятору Сбербанка, мы определили ежемесячный платеж, который будет необходимо выплачивать. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 75% от подтвержденного уровня доходов. Таким образом, мы получили величину дохода, который должен иметь гражданин, желающий приобрести квартиру по каждому из федеративных субъектов.
Также мы вычислили процент работающего населения, имеющий доходы, превышающие или равные вышеозначенному уровню. Расчёты проводились для покупки типовой квартиры. Отдельно приведены расчеты по первичному и вторичному рынкам.
Условия кредитования: Срок кредита – 20 лет Ставка по кредиту – 12,4% Первоначальный взнос – 20% Вид платежей — аннуитетные платежи
Вторичный рынок Согласно формальным условиям, в среднем по России 13,2% работающего населения может позволить себе приобрести недвижимость на вторичном рынке и почти 28% – на первичном. Еще раз подчеркиваем: работающего. Согласно статистике Росстата, из 140 млн. человек, без учета фермерских хозяйств, ИП и прочего малого бизнеса, работающих у нас чуть более 30 млн. человек или 21,5% от всего населения. Вообще доступность ипотеки (как и, практически, все остальные показатели) у нас сильно разнится от региона к региону. От минимального уровня в 5-7% (вторичная недвижимость) в Москве и Дагестане, до почти 80% в Мурманской области.
Доступность вторички в Москве и Санкт-Петербурге примерно на одном уровне с доступностью в северо-кавказских республиках. На другом «полюсе», как уже отмечено выше, находится Мурманская область.
Возможность и реальность При составлении этого рейтинга мы, конечно же, приняли ряд допущений. Во-первых, к сожалению, далеко не все жители нашей страны получают полностью «белую» зарплату. И, с большей долей вероятности, люди получают зарплаты чуть выше того уровня, который озвучивается официально. Однако банки (несмотря на рекламные заявления) в 99% случаях принимают в зачет только «белые» доходы, поэтому данное допущение вполне оправдано – и нам, по большому счету, не нужно выяснять реальный уровень оплаты труда.
Второе допущение связано с тем, что на оплату кредита может расходоваться 75% официальных доходов заемщика (именно так настроен кредитный калькулятор Сбербанка). Конечно, при заплате даже в 70 000 рублей можно тратить 75% зарплаты на ипотечные платежи и на оставшиеся 17500 рублей худо-бедно жить. Но, при зарплате в 20 000 рублей, жить придется уже на оставшиеся 5000 рублей. Однако здесь мы, опять же, имеем в виду, что реальная зарплата больше декларируемой. Кроме того, семьи часто планируют покупку квартиры таким образом, чтобы расходы по кредиту оплачивались с зарплаты одного члена семьи, а ежедневные бытовые расходы – с зарплаты другого члена семьи.
Тем не менее, согласно данным ЦБ с 2006 года по 1 квартал 2011 года, в России, в общей сложности, выдано около 1 273 500 ипотечных кредитов. То есть, за 5 с половиной лет менее одного процента населения России смогли (или пожелали) взять ипотечный кредит. Если брать в расчёт только официально работающее население, то эта цифра составит 4%.
Доступность ипотеки в регионах-лидерах по объему ипотечного кредитования.
Несмотря на то, что доступность ипотеки в Москве практически самая низкая по России, Москва является лидером по объему выданных ипотечных кредитов в 2010 году. И это большей частью объясняется количеством жителей и стоимостью недвижимости в столице. В соотношении с общим количеством работающих, доля тех, кто воспользовался ипотекой, уже не выглядит столь радужно. Тем не менее, таблица выше демонстрирует интересную закономерность. Из 15 регионов-лидеров ипотечного кредитования в 2010 году (данные ЦБ РФ) 8 являются «анти-лидерами» доступности ипотечного кредитования (выделены красным цветом) на первичном рынке и 6 – на вторичном. Иначе говоря, практически половина.
Получается, что во всей России относительно благополучным регионом можно считать только Тюменскую область (включающую Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономный округа). Здесь высокая доступность воплощена в купленные метры.
Республика Татарстан, Самарская область, Пермский край и республика Башкортостан являются лидерами ипотечного кредитования ВОПРЕКИ низкой доступности ипотеки для населения.
Но, например, в республике Татарстан действует социальная ипотека, по которой граждане могут купить жилье почти в 2 раза ниже рыночной стоимости по ставке 7% годовых. При этом программа предусматривает возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом (sic!) и продукцией личного подсобного хозяйства. Если заемщик не справляется с платежами, ему предоставляют ипотечное жилье в наем (то есть на улицу никого не выселят). При этом, если финансовое положение заемщика поправилось, он вправе возобновить процесс выкупа жилья. И это очень наглядно демонстрирует важность региональных программ поддержки жилищного кредитования.
Агван Микаелян, генеральный директор компании «ФинЭкспертиза»:
— Проведенное исследование иллюстрирует серьезнейшие проблемы ипотеки в России. Более того, мы очередной раз убеждаемся — и небезосновательно — что рынка ипотеки, в его классическом понимании, у нас не существует.
То, в каком виде данный механизм кредитования сейчас присутствует в России, по существу, нельзя назвать «ипотекой», поскольку отсутствует один из важнейших ее критериев: стоимость взятого в кредит на 15-25 лет объекта недвижимости не должна увеличиваться более, чем на 20-40%. А у нас принципиально иная ситуация. Взяв 20-летнюю ипотеку, наш заемщик получает превышение стоимости на 150%. Это, на мой взгляд, основной сдерживающий фактор развития рынка ипотеки. У нас люди не берут ипотеку, потому что это экономически не целесообразно. Разумнее на сегодняшний день при нынешних условиях копить.
Если рассмотреть аналитику, проведенную нами по регионам, становится очевидным, что высокая зарплата никак не влияет на повышение доступности ипотеки. Такой кредит в большинстве случаев могут позволить себе только те люди, которые имеют реальную возможность погасить его досрочно. По нашим оценкам, около 70% ипотечных кредитов закрываются досрочно (средний срок жизни кредита 5-7 лет). И это именно те сроки, которые позволяют не превысить те самые 20-40% от первоначальной стоимости недвижимости. То есть, люди инстинктивно, даже без особых расчетов берут ипотеку, понимая, что в течение 4-5 лет они смогут погасить ее досрочно, закрыть ее опережающими темпами. В бессмысленную двадцатилетнюю кабалу входят только те, кто еще не до конца осознал все нюансы своего положения.
В этой связи, особенно хочется обратить внимание на опыт Татарстана. Там существует программа, по которой, при появлении в семье ребенка, государством практически оплачивается одна комната, взятая в ипотеку. Это очень хороший стимул. На мой взгляд, такой опыт стоит взять на заметку и федеральным властям, поскольку подобные программы стимулируют не только развитие ипотечного рынка, но и улучшение демографической ситуации в стране.
Выводы:
1. Согласно формальным параметрам (наличие доходов, достаточных для оплаты ипотеки 75 процентами официальной зарплаты), возможность купить однокомнатную квартиру площадью 43 м2 на вторичном рынке есть у 13,2% работающего населения, а возможность купить такую же квартиру на первичном рынке — почти у 28% работающего населения.
2. За 5 лет (с 2006 года по 1 кв. 2011 года) менее 1% всего населения России смогло/захотело воспользоваться кредитом на покупку недвижимости.
3. За пять лет только пятая часть граждан, теоретически имеющих возможность взять ипотеку, сделали это.
4. Способность купить недвижимость у москвичей и жителей Санкт-Петербурга такая же, как и у граждан Дагестана и Кабардино-Балкарии. В этих регионах около 95% жителей даже теоретически не могут задумываться об улучшении жилищных условий. Даже в пределах покупки однокомнатной квартиры небольшой площади на вторичном рынке.
5. Высокая доступность не всегда означает активность ипотечного кредитования в регионе, равно как и наоборот. Так, из 15 регионов-лидеров по объемам ипотечного кредитования (в 2010 году), половина – «анти-лидеры» доступности ипотечного кредита. 6. Корреляция между зарплатами в регионе и стоимостью недвижимости достаточно низкая. Так, на рынке вторичной недвижимости разброс уровня доступности ипотеки по России от 5-7% (Дагестан, Москва, Краснодарский край и т.д.) до 80% в северных регионах. По рынку первичной недвижимости – от чуть более 20% до 80% все в тех же северных регионах.
7. При существующих процентных ставках и сегодняшнем росте стоимости недвижимости ипотека на 20 лет экономически не целесообразна. Максимальный уровень переплаты, на который готовы граждане – не более 20-40% от стоимости взятой в кредит надвижимости.
8. Низкая активность населения связана с тем, что ипотеку берут только те люди, которые уверены в том, что рассчитаются по кредиту за 5-7 лет.
9. Возможность купить квартиру в регионах с высоким уровнем зарплат и высокой стоимостью недвижимости больше, чем в регионах с низким уровнем зарплат и низкой стоимостью м2.
