Впервые ипотека появилась еще в Древней Греции в 6 веке до новой эры. И уже тогда это было связано с обеспечением ответственности должника кредитору земельными владениями. Ипотекой назывался столб, указывающий границы заложенной земли, на котором отмечались все поступающие долги собственника земли.

Информация о должниках была открытой, и давалась возможность любому заинтересованному лицу удостовериться о состоянии данной земельной собственности. Наибольшего расцвета ипотека достигла в Древнем Риме.

Там существовало множество видов залоговых отношений, которые нормативно устанавливались римским гражданским правом. Кроме ипотеки, существовали и другие способы — это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус – передача имущества во владение кредитору.

Традиционные нормы о классической ипотеке были введены в Институциях Гая в 1-2 вв. новой эры. Уже в то время была возможна неоднократная ипотека на одно и то же имущество.

При множественности ипотеки на ту же недвижимость, первый по времени кредитор обладал правом обратить имущество в продажу, и при этом не обязательно с публичных торгов.

Последующие (по времени) кредиторы после покрытия требований первого, вставали на его место.

В римском праве ипотека могла использоваться и для движимого имущества.

Это правовое положение обосновывалось, прежде всего, высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости больших ценностей. На Руси также существовала ипотека.

На заре российского феодализма в 15 веке делались первые попытки правового регулирования отношений имущественного залога.

Тогда было введено понятие “закладная кабала”, когда неоплатный должник становился крепостным. Более цивилизованная модель ипотечного кредитования, с участием ипотечных банков, применялась в Германии в середине 19 века: начальный капитал банков аккумулировался за счет вкладов населения, а дополнительные средства поступали через срочные займы от финансовых институтов.

Используя начальные вклады, ипотечный банк сам выдавал займы под залог недвижимости, и обслуживал их. Выдав заем, банк продавал его закладную непосредственно, или через выпуск облигаций и других ценных бумаг.

В конце 19 века ипотечное кредитование практиковалось в США и в Англии. Ссуды там выдавались в размере 50% от стоимости заложенной недвижимости на срок до 5 лет.

Механизм ипотеки был тот же, что и в Германии. В России, в конце 19 – начале 20 века существовала ипотека с участием земельных банков и кредитных обществ.

В 1861 году в России было создано Санкт-Петербургское, а несколько позже и Московское городские кредитные общества.

Эти учреждения были созданы для ипотеки. Обычно размер ссуды не превышал 60% стоимости заложенного имущества.

Их отличительной чертой было то, что кредиты выдавались не в денежной форме, а в виде облигаций кредитного общества. Получатель ссуды мог превратить облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке.

Позднее Государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог этих облигаций с дисконтом в 10%, а также покупать и продавать эти ценные бумаги, поддерживая тем самым вторичный рынок ипотеки. К 1917 году в России сложился довольно развитый вторичный рынок ипотечных облигаций — в 1911 году одно только Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 миллион рублей, имея в залоге 5304 объекта недвижимости.