Существуют две схемы погашения ипотеки: обычная (дифференцированная) и аннуитетная. В обычной схеме погашения ипотечного кредита равномерно гасится основная часть (тело) кредита плюс выплачиваются проценты на остаток кредита. То есть в начальный период выплаты по ипотеке максимальны, но затем они уменьшаются — по мере снижения сумм, направляемых на уплату процентов по кредиту.

В аннуитетной схеме погашения ипотечного кредита ежемесячные выплаты устанавливаются постоянными.

Для этой цели в начальный период погашения кредита доля ежемесячного платежа, предназначенная для гашения тела кредита, устанавливается минимальной, но затем постепенно увеличивается — по мере уменьшения задолженности по ипотеке и, соответственно, по мере уменьшения размеров процентных выплат. Финансовый смысл аннуитета сводится к отодвиганию на более поздний период погашения основной части тела кредита.

Поэтому-то довольно часто заемщики отдают предпочтение именно аннуитетной схеме — ведь в этом случае ежемесячный платеж по ипотечному кредиту получается на начальном этапе меньше, чем при обычном кредитовании. На аннуитет можно пойти, если доходов клиента, по мнению кредитного комитета банка, не хватает на покрытие первых платежей по кредиту.

Если в планах клиента нет желания досрочно гасить кредит, то эта схема оптимальна. Но есть и обратная сторона аннуитета Во-первых он обходится дороже.

Допустим, заемщик берет кредит на квартиру в размере $50 тыс. под 13% годовых.

При обычной схеме за 20 лет он переплатит 130%, а при аннуитетной — 181%.

В деньгах разница составит ни много, ни мало — $25,3 тыс.

Ипотечный кредит становится дороже за счет того, что сумма выплаченных за весь срок процентов по кредиту выросла в 1,3 раза. Почему?

Потому что проценты начисляются на остаток долга.

А он в начальный период сокращается медленнее, чем при дифференцированной схеме.

Еще одним минусом аннуитета является то, что банки часто “пристегивают” к нему запрет на возможность досрочного погашения такого кредита.

А значит, если в течение 20 лет доходы изменятся, выплачивать тело кредита ускоренными темпами невозможно — все уже поделено.