Ипотека в Германии. Как иностранцу получить кредит в немецком банке

Ипотека в Германии доступная – местные жители платят по кредитам на недвижимость менее 2% годовых. Для иностранцев условия хуже: ставки выше, документов требуют больше, тщательно проверяют заёмщиков. Тем не менее даже люди без подтверждённых доходов в еврозоне могут рассчитывать на кредитное плечо. Кредиты на недвижимость в Германии

По данным аналитического портала Statista, около 25% семей в Германии имеют ипотечный кредит (статистика за 2019 год). Доля внушительная, учитывая тот факт, что почти половина населения страны арендует жильё, а не покупает.

Впрочем, с каждым годом растёт доля собственников недвижимости, а значит, и спрос на ипотечные кредиты. Процентные ставки в немецких банках достигли рекордного минимума. Если квартира сдаётся внаём, то арендная плата покрывает расходы по содержанию объекта и выплаты по ипотечному кредиту.

Изменение процентных ставок по ипотечным кредитам в Германии, 2018–2021

Немецкие банки строго оценивают заявки на ипотечные кредиты. Особенно сложно получить ссуду тем заявителям, чей источник доходов и благонадёжность сложно проверить. К этой категории относятся в первую очередь иностранцы, не являющиеся резидентами Германии или стран Евросоюза.

Тем не менее сотрудничать с россиянами, украинцами и другими выходцами из третьих стран готовы банки Германии:

  • Deutsche Bank
  • Raiffeisen Bank
  • Volksbank
  • Commerzbank
  • Münchner Bank
  • Sparkasse Bank

Ипотека для иностранцев 

Официально никаких ограничений на получение ипотечного кредита для иностранцев в Германии нет.

Максимальная сумма кредита, на которую можно рассчитывать, зависит от вашего статуса в стране. Жители Германии могут брать в долг до 100% от стоимости недвижимости. Нерезидентам, скорее всего, при обращении в банк за первым кредитом предоставят максимум 50%. Если же у заявителя уже есть недвижимость в Германии или он уже выплатил здесь хоть один ипотечный заём, то вполне можно рассчитывать на ссуду до 60–70%.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH

Граждане Германии могут получить кредит и на 100% стоимости недвижимости. Для россиян возможен кредит при наличии собственного капитала от €100 тыс. из расчёта 50/50 – то есть половину стоимости объекта вносит клиент, а половину банк. Соответственно, финансирование возможно при бюджете от  €200 тыс.

Требования банков к заёмщикам 

Потенциальный заёмщик и объект кредитования должны соответствовать определённым критериям.

Главная задача соискателя кредита – подтвердить платёжеспособность (финансовое благополучие, стабильная работа, высокая зарплата и легальность источника дохода).

Среди обязательных требований:

  • наличие счёта в банке, на который регулярно поступают средства в течение как минимум двух последних лет;
  • наличие денежных средств на первоначальный взнос;
  • возраст – от 21 до 65 лет;
  • подтверждение доходов (для физических лиц это справки о доходах за последние полгода, зарплатный лист с места работы, от предпринимателей – выписки о движении денежных средств по счетам за два последних года);
  • отсутствие плохой кредитной истории.

 Внимание! На выплату кредитов не должно уходить более 35% дохода за месяц.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH

Кредит на покупку недвижимости в Германии может получить человек, постоянно живущий, например, в России. При этом надо выполнить три условия.
1. Представить справку из банка о наличии собственного капитала в размере 50% стоимости объекта.
2. Представить справку о доходах – у идеального заёмщика зарплата должна превышать €2 тыс. в месяц.
3. На покупаемую недвижимость должен быть заключён договор аренды – к сожалению, купить в кредит квартиру для личного проживания человеку, не живущему в Германии и не имеющему дохода на территории страны, сейчас нереально.

Читайте также:  Дешевые квартиры в Аланье: как купить и не промахнуться

Определить размер доступного кредита и ежемесячный платёж помогут немецкие ипотечные калькуляторы:

  • LoanLink’s smart German mortgage calculator
  • Hypofriend’s mortgage calculator

Справка Prian. Банки Германии обычно сверяют данные о потенциальном клиенте с базой данных SCHUFA. Эта система хранит информацию о финансовых обязательствах жителей Германии: кредитах, открытых расчётных счетах, договорах на мобильную связь, стационарный телефон и интернет и пр.

Доходы на территории других стран банкам проверить сложно, поэтому их обычно не учитывают. Иногда банки просто отказывают в выдаче ссуды, объясняя решение невозможностью проверить благонадёжность клиента.

Читайте также: Личный опыт: покупка доходного дома в Германии в кредит   Требования банков к недвижимости 

Приобретаемый объект будет находиться в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Кредитор заинтересован в том, чтобы обезопасить себя на случай, если заёмщик перестанет платить, поэтому проверяет также ликвидность недвижимости.

Банки охотно выдают кредиты на жильё в крупных городах Германии. Ликвидными объектами считаются те, которые можно в короткие сроки сдать в аренду, а при необходимости быстро и выгодно продать. 

Заявку, скорее всего, одобрят, если объект:

  • новый дом или квартира в новостройке;
  • имеет хорошее местоположение с точки зрения банка;
  • предназначен для получения прибыли от сдачи в аренду.

К объектам на вторичном рынке банки относятся требовательнее, они проверяют состояние объекта и учитывают год постройки. Более охотно банк выдаст ипотечный кредит на вторичный объект недвижимости с действующим договором аренды.

Центр города Гамбурга. Здесь расположены отделения многих банков

Если объект будет оценён банком как рискованный, то в выдаче кредита могут отказать.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH

За последний год банки стали неохотно финансировать покупку коммерческой недвижимости – боятся рисков, связанных с ограничениями работы компаний из-за коронавируса.

Список документов

Документы заёмщика-иностранца

  • Загранпаспорт и внутренний паспорт заёмщика, а также их копии
  • Анкета по форме банка с личными данными заёмщика
  • Наличие капитала для уплаты 50% от цены объекта на счетах в банках в любой валюте (справка не старше трёх месяцев)
  • Подтверждение стабильного дохода (для физического лица – справки о доходах с работы, для юридического – финансовая отчётность компании)
  • Копии свидетельств о собственности на имеющуюся недвижимость в любой стране
  • Сведения об имеющихся кредитах в ЕС/США/Швейцарии, а также в родной стране
  • Сведения о ценных бумагах и вкладах в банках
  • Выписки о движении средств по счетам

Документы на недвижимость

  • Выписка из Земельной книги
  • Энергетический паспорт объекта, планировка помещения
  • Выписка из кадастра на земельный участок
  • Копия договора аренды (если недвижимость сдаётся)
  • Для квартир – протокол собрания товарищества собственников с расчётом коммунальных платежей
  • Заключение независимого оценщика о стоимости жилья

Все документы должны быть переведены на немецкий и нотариально заверены.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH

Если заёмщик – нерезидент Германии, то и справку о доходах он представляет оттуда, где живёт и работает. Годится и обычная справка с места работы в России, переведённая на немецкий язык.

Типичные условия ипотечного займа

Размер собственного капитала (% от стоимости недвижимости)

Минимум 40% (для нерезидентов)

Читайте также:  Содержание недвижимости в Канаде

Процентная ставка по кредиту

Средняя ставка по кредитам в Германии составляет 1,5%. Для нерезидентов чаще всего она варьируется от 2,39 до 4,60%

Максимальный срок кредитного договора

35 лет

Средний срок кредитования

10–20 лет

Возможность досрочного погашения

Есть, но если не обсудить эту опцию с банком заранее, то придётся заплатить штраф

В Германии популярны ипотечные займы с фиксированной ставкой. В течение всего периода действия кредитного договора клиент выплачивает банку равные ежемесячные платежи.

Возможно оформление кредита с плавающей ставкой. Проценты пересматривают раз в квартал на основании  изменений средней ставки межбанковского кредитования Euribor и себестоимости кредита для конкретного банка. На сегодняшний день ставка Euribor достигла отрицательных значений, а это означает риск для заёмщика, поскольку скоро она может снова пойти в рост.

Читайте также: Ипотека за рубежом для иностранцев: обзор условий и возможностей 

Посмотрите, какие варианты недвижимости в Германии можно купить прямо сейчас Апартаменты в Берлине, Германия 193 490 € Площадь 26 м2
Строящийся комплекс апартаментов на 47 юнитов площадью от 23 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса… Savills Апартаменты в Берлине, Германия 235 900 € Площадь 34 м2
Строящийся комплекс апартаментов на 47 юнитов площадью от 23 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса… Savills Апартаменты в Берлине, Германия 174 750 € Площадь 24 м2
Строящийся комплекс апартаментов на 47 юнитов площадью от 23 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса… Savills Апартаменты в Берлине, Германия 172 490 € Площадь 28 м2
Строящийся комплекс апартаментов на 47 юнитов площадью от 23 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса… Savills Квартира в Берлине, Германия 554 700 € Площадь 66 м2, 3 комнаты
Пакет из 3-х квартир общей площадью 66 кв.м. в одном жилом комплексе. Строящийся комплекс из 84 микро-квартир площадью 21-88 кв.м, с отделкой,… Savills Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия 1 280 000 € 4 комнаты
JLL Residential Develop… Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия 450 000 € 2 комнаты
JLL Residential Develop… Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия 880 000 € 3 комнаты
JLL Residential Develop… Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия 1 850 000 € 3 комнаты
JLL Residential Develop… Апартаменты в Гамбурге, Германия 610 000 € 2 комнаты
JLL Residential Develop… Магазин в Мулденштайне, Германия 1 650 000 € Площадь 1436 м2
Население около 2 100 жителей Особенности расположения • густонаселенный жилой район, • 1ая линия домов… Simple Estate Магазин в Гриммене, Германия 2 350 000 € Площадь 2037 м2
Население около 10 400 жителей Особенности расположения • торговый центр расположен на оживленной улице, к западу от… Simple Estate Магазин в Нижней Баварии, Германия 2 360 000 € Площадь 2046 м2
Население города 3 664 жителей Особенности расположения • в 5 км находится г. Форххайм (30 000 чел.), где… Simple Estate Магазин в Ульме, Германия 1 360 000 € Площадь 686 м2
Население около 120 000 жителей Транспортное сообщение • г. Лангенау (Langenau), 15 247 жителей, находится в… Simple Estate Магазин в Готе, Германия 1 927 000 € Площадь 1379 м2
Население около 45 500 жителей Особенности расположения • один из самых старых городов в Германии, •… Simple Estate Квартира в Берлине, Германия 700 000 € Площадь 96 м2, 3 комнаты
2 отдельные жилые единицы, расположенные друг над другом, могут быть объединены в мезонет, для собственного использования или в качестве… AV Immobilien Berlin-Re… Квартира в Берлине, Германия 260 000 € Площадь 35 м2, 1 комната
отремонтированная, светлая 1-комнатная квартира в популярном жилом районе Берлин-Панков, Оборудованная кухня, по желанию собственный гараж во… AV Immobilien Berlin-Re… Квартира в Берлине, Германия 365 000 € Площадь 61 м2, 2 комнаты
отремонтированная, светлая 2-х комнатная квартира в популярном жилом районе Берлин-Панков, балкон на южную сторону, встроенная кухня, собственный… AV Immobilien Berlin-Re… Квартира в Берлине, Германия 601 217 € Площадь 68.36 м2, 3 комнаты
Berkshire Hathaway Home… Квартира в Берлине, Германия 724 934 € Площадь 97.62 м2, 4 комнаты
Berkshire Hathaway Home…

Читайте также:  Ипотека во Франции

Дополнительные расходы
 

Помимо расходов на выплату ипотечного кредита и процентов по нему, заёмщика ожидает ряд сопутствующих трат. Отметим самые важные из них.

  • Налог на недвижимость – 3,5–6,5% от стоимости объекта
  • Плата за перерегистрацию объекта на нового собственника – 0,5–1,0% от суммы сделки
  • Плата нотариусу – 1,5–3,0% от цены объекта
  • Комиссия маклеру по недвижимости – 3–6% от стоимости покупки
  • Включение нового владельца жилья в земельный кадастр – 0,5%
  • Комиссия за оформление кредита – около 1% от суммы договора кредитования
  • Плата за оценку потенциального объекта залога – €1–2 тыс.
  • Аудит объекта – 0,5–1,5% (по желанию)
  • Страховка жизни – около €100–300 в год, зависит от возраста и здоровья человека
  • Страховка недвижимости (Wohngebaudeversicherung) – €100–500 в зависимости от типа страховки и суммы покрытия
  • Прочие расходы (ведение банковского счёта, оформление выписок и справок) – до €150 в год

Какие факторы могут повлиять на положительный ответ банка при рассмотрении заявки на кредит Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH

Увеличить шансы может подготовка документов в сотрудничестве со специалистом, который имеет опыт в получении кредитов, знает требования банка, предварительно проверит пакет документов и поможет заполнить банковскую анкету.
Процесс рассмотрения в 2020 году замедлился из-за удалённой работы части сотрудников банка, и, несмотря на то что сейчас уже все ограничения сняты, многие так и не вернулись в офисы. Средняя скорость рассмотрения заявки на кредит сейчас колеблется от одного до двух месяцев. За это время банк может запросить дополнительные документы или задать вопросы, на которые надо отвечать оперативно, чтобы срок не растянулся ещё больше.
Отказать в ипотеке банки могут в том случае, если непонятен источник происхождения собственного капитала. Например, при зарплате 100 тыс. российских рублей в месяц сбережения в €200 тыс. вызовут у банка вопрос об их происхождении. При отсутствии внятного ответа в кредите может быть отказано.

Также может быть интересно: Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии