2018 год заканчивается и портал Homes Overseas подводит итоги года вместе с нашими экспертами рынка зарубежной недвижимости — читателям предлагается подборный обзор всех ключевых событий этого года и их анализ.
Какое событие на рынке зарубежной недвижимости считаете главным за 2018 год и почему?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
— Очень трудно выделить одно событие или одно изменение в законодательстве, которое наибольшим образом повлияло на рынок зарубежной недвижимости. Пожалуй, самой яркой вехой этого года были события в Великобритании, в связи с чем активизировался поток желающих иметь паспорта Кипра и Мальты, ПМЖ Испании, Греции, Португалии. Общая яркая тенденция заключается в том, что с одной стороны — стали жестче контролировать доходы россиян на родине, с другой стороны — гораздо серьезнее стали проверять россиян за рубежом — при открытии банковских счетов, получении ВНЖ, ПМЖ, гражданства.
Елена Невская, консультант-эксперт компании «Адрионика»
— Безусловно это решение по Брекзиту в Великобритании и все процедуры, связанные с этим. Традиционно британцы более чем активны на рынке недвижимости во многих странах. После объявления о Брекзите цены на рынке недвижимости Великобритании значительно изменились, перераспределились и предпочтения в плане покупки недвижимости британцами за пределами родного острова. Характерной тенденцией для уходящего года стало введение новых налогов для нерезидентов во многих странах мира.
Также в 2018 году Черногория анонсировала новую программу выдачи гражданства страны, предоставляемое иностранцам при инвестировании в экономику страны сумму, превышающую 250 000 евро. В целом, такая программа была ожидаемой, поскольку во многих странах Европы уже ввели аналогичные, однако далеко не все выдают в обмен на иностранные инвестиции именно гражданство – чаще дело заканчивается ВНЖ. Черногория, которая пока что является кандидатом на вступление в Евросоюз, запускает программу выдачи гражданства иностранцам с 2019 года.
Эрик Розенфельд, директор по развитию компании Habita International Estates
— Для меня таким важными событиями этого года стали мероприятия IELPE в Каннах и Москве. Мне удалось не только пообщаться с профессионалами, работающими, как и я, в сфере инвестиционной недвижимости, но и начать строительство дилерской сети.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
— Отвечая на этот вопрос, важно отметить, что самым значимым являет тот факт, что рынок развивается, несмотря на сложную политическую и экономическую ситуацию. Важным событием стала премия Homes Overseas Russian Awards в апреле 2018 года — она позволила привлечь к российскому рынку внимание девелоперов и риэлторов со всего мира. Интересно, что развиваются новые форматы выставок, как например, International Emigration and Luxury Property Expo, которая проводится уже несколько лет в Ritz-Carlton и весной 2018 года привлекла довольно много участников из разных стран мира, по-прежнему активны выставки International Property Show и Investment Show, есть и новые тематические выставки, как, например, выставка, представлявшая все достижения Италии и включавшая, в том числе, и предложения по недвижимости в Манеже в декабре 2018 года. Показательно, что мероприятия проводились в течение всего года, т.е. рынок живет и приспосабливается к условиям и реалиям настоящего.
Изменение в законодательстве какой страны считаете самым кардинальным?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
— Были введены изменения в программы ПМЖ — так, раньше «золотая виза» Испании и Португалии не давала права на работу — в 2018 году приняты изменения, теперь появилась эта возможность. Мальтийский ПМЖ до мая 2018 года обязал находится в стране не менее полугода, сейчас это изменилось и обязательств по пребыванию на территории страны больше нет. На Кипре ввели квоту по количеству выдаваемых паспортов, изменили сроки процедуры и ограничили деятельность по этому виду услуг сертифицированными адвокатскими конторами в рамках списка. Если говорить по каждой стране в отдельности, то были значимые для местных рынков события и изменения в законодательстве. Чего-то глобального, повлиявшего на рынок в целом, пожалуй, что нет.
Елена Невская, консультант-эксперт компании «Адрионика»
— Законодательные изменения сейчас происходят практически везде. В этом году в Испании пришла неприятная новость для уже купивших недвижимость иностранцев – был введен налог на туристический потенциал недвижимости вне зависимости от того, является ли дом жилым или пустует. Это нововведение достаточно сильно ударило по владельцам жилья в интересных курортных местах: например, размер налога на апартаменты размером 250 кв.м на первой линии Коста-дель-Соль стоимостью 800 000 евро сейчас составляют 15 000 ежегодно.
В Хорватии на нерезидентов-директоров компаний распространилось действие социальных налогов — взносов в пенсионный и медицинский фонд. Как известно, приобрести недвижимость иностранцу в этой стране ранее было возможно только на юрлицо, затем появилась возможность переоформлять ее на физическое лицо, однако далеко не все это сделали. Сейчас иностранцы-директора компаний, на которые оформлена в собственности недвижимость Хорватии, будут вынуждены платить взносы в пенсионный и медицинский фонды. И, если для местных граждан от этого налога есть польза в виде будущей пенсии, то для иностранных подданных он станет лишь регулярным расходом в размере примерно 500 евро ежемесячно.
Эрик Розенфельд, директор по развитию компании Habita International Estates
— Наверное, снижение в четыре раза: с 1 млн до 250 000 долларов стоимости турецкого гражданства за инвестиции. Ни о чем подобном ранее в иных странах я не слышал.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
— Мы работаем с российскими покупателями, главным образом, для них более важны изменения российского законодательства. Как правило, покупатели сейчас рассматривают несколько направлений, достаточно близких, например, Германию и Австрию или Италию и Швейцарию и если какие-то изменения происходят, например, на Кипре или в Черногории, они вряд ли переориентируются на покупку там.
Насколько изменился портрет российского покупателя зарубежной недвижимости?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
— В связи с тем, что некоторое количество времени назад можно было говорить о наличии в России среднего класса, а сейчас эта прослойка становится все меньше и меньше, то с этим явлением и связан портрет российского покупателя зарубежной недвижимости. Если раньше была очень высокая активность в среднем сегменте, то сейчас ситуация изменилась. Численно преобладают покупатели из эконом-класса с покупками до 100 000 евро, приобретения в среднем сегменте количественно сопоставимы с элитным сегментом. А по денежному объему, конечно, элитный сегмент в разы выше эконом- и среднего вместе взятых. И, если в эконом- и среднем классе часто приобретения совершаются для себя и личного использования, то в элитном сегменте активно присутствует инвестиционная составляющая.
Елена Невская, консультант-эксперт компании «Адрионика»
— Покупателей из России стало значительно меньше, сейчас чаще приобретают недвижимость граждане Украины, Прибалтики и большое количество русскоязычных покупателей из Европы и других стран. Чаще всего такие запросы приходят от жителей Израиля, Германии, Польши. Люди уехали, начали развивать свой бизнес, который идет в гору, они хорошо обосновались на новом месте и активно смотрят по сторонам. Для таких клиентов зарубежная ипотека не является проблемой — они все знают, у них открыты счета в европейских банках.
Безусловно с такими покупателями очень приятно работать, однако основной объем работы происходят в удаленно – по телефону и интернету. Если раньше у нас на каждый час был записан визит клиента в офис (а именно такой вариант является самым эффективным для плодотворной работы), то сейчас все происходит удаленно. Самый тяжелый момент в таком формате — это то, что при личной встрече можно решить за 20 минут, в формате дистанционных продаж может растянуться на полгода.
Эрик Розенфельд, директора по развитию компании Habita International Estates
— Принципиально портрет не изменился. Как я вижу по моим клиентам, российский (да и не только) покупатель зарубежной недвижимости заинтересован, в первую очередь, в получении регулярного и пассивного дохода с аренды. Хорошая новость — покупатели стали лучше понимать, что инвестиционные квартиры должны «работать», то есть владелец такой квартиры не будет ею пользоваться, а, по необходимости, арендовать для своего отдыха жилье где и когда пожелает. Это радует, конечно.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
— Он меняется все время, покупатели становятся более осведомленными и опытными, они нередко хорошо знают, что хотят. Но, как и раньше, многое исходит из бюджета, а вот здесь могут возникнуть и затруднения, т.к. нередко возможности и ожидания не совпадают. Распространенное мнение, что в Европе «тоже кризис» не означает, что цены снизились, особенно на ликвидные проекты. Это часто приводит к длительным ожиданиям со стороны потенциальных покупателей, которые ждут снижения, а вместо этого сталкиваются с проблемой или того, что все раскупается, или даже повышения стоимости. А новые проекты выходят на рынок по еще более высокой стоимости.
Это достаточно характерно для стран с достаточно устойчивой экономикой, для Швейцарии, Австрии, Германии и т.д. Но даже в таких странах, как Болгария или Черногория, с относительно невысокой стоимостью недвижимости, далеко не все покупатели находят себе подходящий объект — ожидания более низкой стоимости заставляют или откладывать покупку или отказываться от нее вовсе. Словом, тенденция отложенного спроса особенно актуальна на рынке.
Можете назвать событие 2018 года, которое может в обозримом будущем серьезно повлиять на рынок зарубежной недвижимости?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
— Черногория стартует со своей паспортной программой, которая представляется серьезной альтернативой существующим кипрской и мальтийской программам, а также конкурент для программ «золотых виз». Программа увеличит спрос к недвижимости в Черногории и незначительно уменьшит спрос на конкурентных направлениях.
Елена Невская, консультант-эксперт компании «Адрионика»
— Происходящие беспорядки во Франции серьезно влияют на покупательскую активность – люди опасаются приезжать и покупать недвижимость даже на Лазурном берегу. И это понятно — никто не хочет жить в горячей точке или поблизости. Интересующиеся французской недвижимостью покупатели сейчас предпочитают занять выжидающую позицию.
Эрик Розенфельд, директор по развитию компании Habita International Estates
— Возможно, это начало торговой войны между США и Китаем и уже начавшееся ужесточение со стороны Китая правил инвестирования в зарубежную недвижимость для своих граждан. В Великобритании — это unexplained wealth orders или право, данное местным следователям накладывать арест на имущество, купленное за деньги, происхождение которых вызывает подозрение.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
— Кардинальных улучшений, как и кардинальных ухудшений, мы не усматриваем, скорее всего, ситуация будет похожей. Сейчас уже нет каких-то специфических ожиданий, покупатели понимают свои возможности и исходят из этого.
Ваш прогноз на 2019 год: в каких странах будет самая востребованная недвижимость среди наших соотечественников, появятся ли новые страны-лидеры, куда иностранные инвесторы обратят свое внимание?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
— Сомневаюсь в появлении новых стран-лидеров. Скорее можно говорить об изменении структуры спроса в связи с изменениями в программах получения вида на жительство и паспортов. Инвестиционные составляющие глобально не меняются. Российские покупатели давно усвоили простую истину, что доходность в Европе не высокая, но стабильная и в стабильной валюте. В связи с изменениями в российском законодательстве для многих вопрос об инвестициях в зарубежную недвижимость становится все более и более актуальным. Причем речь зачастую не идет о приумножении средств, а глобально — о сохранении. Именно поэтому мы наблюдаем повышение спроса на коммерческую недвижимость.
Вероятнее всего из-за введения паспортной программы Черногория вновь войдет в тройку лидеров по спросу среди россиян. Однако глобально первая десятка стран по спросу останется прежней. И несмотря на перевес количества сделок в эконом-сегменте, общий объем сделок в элитном сегменте в разы больше остальных.
Елена Невская, консультант-эксперт компании «Адрионика»
— Все будет зависеть от самих стран и того, что они смогут предложить покупателю. Сейчас мы живет в такое время, когда недостаточно продавать недвижимость как таковую – одного моря возле нее уже мало, нужно предлагать покупателю бонусы для стимулирования к покупке. ВНЖ, ипотечное кредитование, снижение требований к обоснованию происхождения денежных средств и так далее.
Любая страна, которая может предложить что-то интересное и выгодное для покупателя, сейчас может вырваться в лидеры. Поэтому многое зависит от инициативы властей, которые такую тенденцию очень хорошо понимают, в результате чего можно наблюдать интересный процесс перетягивания инвестиционного одеяла.
Эрик Розенфельд, директор по развитию компании Habita International Estates
— Покупатель зарубежной недвижимости достаточно консервативен. Есть многолетние лидеры по курортному жилью — Болгария и Испания, например. Есть Германия как классический вариант инвестиций «на сохранение» и так далее. Думаю, что принципиальных изменений не будет. Вряд ли что-то изменится в Великобритании после 29 марта, тем более что полный «развод» отсрочен на два года. Хотя серьезные финансовые организации, такие как Credit Suisse, и призывают своих клиентов выводить активы из этой страны.
Возможно ЕС будет активнее давить на Кипр с целью сокращения или и вовсе прекращения продажи паспортов за инвестиции. Очень любопытно следить за экономическим развитием Юго-Восточной Азии. Этот год для меня прошел в работе с проектами именно в этой части света и, судя по всему, следующий год будет таким же. Уверен, что спрос на недвижимость, в том числе и инвестиционную, в этом регионе будет расти.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
— Поскольку каких-то кардинальных изменений нет, скорее всего, не будет изменений и в покупательских предпочтениях. Устойчивым спросом пользуется Болгария и Испания, этот тренд продолжится. В Черногории, Греции и на Кипре покупатели активно ищут демпинговые предложения, поэтому интерес к этим странам также останется, но будет в достаточно низкой ценовой точке спроса. Для покупателей-инвесторов, ориентирующихся на стабильность, а не на высокорисковый доход, Швейцария, Германия, Австрия будут по-прежнему актуальны.
Что касается вопросов ВНЖ и гражданства, то сейчас нет определенного "единства" — во многих странах есть какие-то возможности по их получению. Это или золотые визы, или открытие юридических лиц или получение ВНЖ по категории "обеспеченный гражданин", поэтому сейчас покупатели смотрят, где хотели бы жить, бывать и зачем это нужно, а потом уже рассматривают возможности. В плане получения гражданства в Европе, Кипр, как и раньше, будет актуален, а вот для получения ВНЖ сейчас стало больше возможностей.
