Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
Регина Боргер, WIP Immobilien:
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
Регина Боргер, WIP Immobilien:
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит ВНЖ при покупке Вилла в Лимасоле, Кипр 2 300 000 € Виллы расположены на прибрежных скалах Аматуса — одного из самых древних королевских городов в мире, на высоте 80 метров над уровнем моря, ниже… PURPLE INTERNATIONAL Дом в Павии, Италия 745 000 € Площадь 570.3 м2, 13 комнат Вилла в Ломбардии, в нескольких километрах от Милана. «Кашина Префонтана» окружена парком и долиной Валле-Дело-Тичино. Усадьба состоит из главной… Great Estate Дом в Сипоо, Финляндия 567 000 € Площадь 178 м2, 6 комнат Продается каменный дом в Sipoo, построенный в 2016 году и окончательно реконструированный в 2018 году. Кухня, столовая и терраса на крыше 60… VIPCON LKV — ФИНЛЯНДИЯ ВНЖ при покупке Квартира в Лимасоле, Кипр 1 100 000 € Площадь 167 м2, 5 комнат Продается квартира площадью 167 кв.м В Лимассоле на стадии строительства. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 4 спальных комнат,… Mercury Group ВНЖ при покупке Дом на Коста-Бланка, Испания 510 000 € Площадь 159 м2 Предлагается вашему вниманию недавно построенная вилла в Бениссе,Испания. В доме располагается просторгная гостиная-столовая,кухня,оборудованная… Mercury Group ВНЖ при покупке Апартаменты в Ларнаке, Кипр 762 300 € Площадь 53 м2 Объявление о квартире с одной спальней на шестом этаже. Концепт: Все в этом здании было тщательно продумано до совершенства. Здание предлагает… PURPLE INTERNATIONAL Вилла в Грасе, Франция 2 750 000 € Площадь 655 м2 Продажа виллы в закрытом домене в Valbonne. 3х-этажный дом в стиле нео-провансаль, площадью 655 кв.м., включает просторную гостиную 150 кв.м. с… SERVICEAZUR Доходный дом в Вуппертале, Германия 595 000 € Площадь 490 м2 Доходный дом в самом центре Вупперталя На объекте на первом и в втором этажах и в подвале в 2020 — 2021 г сделан ремонт. Арендует их ювелирный… DEM GROUP GmbH Таунхаус Вальбонне, Франция 520 000 € Площадь 85 м2, 3 комнаты В самом сердце живописного Вальбона стоит очаровательный четырехэтажный дом после дорогого качественного ремонта. Во всем доме установлена система… Агентство Magrey&Sons M… Вилла в Трекуанде, Италия 1 500 000 € Площадь 700 м2, 11 комнат В красивой сельской местности Тосканы, в уникальном уединенном месте на вершине холма, мы предлагаем каменный фермерский дом. Недвижимость… Частное лицо ВНЖ при покупке Шале в Морайре, Испания 2 190 000 € Площадь 497 м2 Новый проект в Морайре. В доме: спортзал, винный погреб, гардеробная, зона барбекю, два бассейна (один из них внутри дома)…. Property Sun ВНЖ при покупке Шале в Дении, Испания 790 000 € Площадь 400 м2 Property Sun Земля в Афинах, Греция 500 000 € Площадь 960 м2 Продается огорожденный земельный участок площадью 960 кв.м. в Афинах. На территории подведена вода, подведено электричество, земельный участок… GREKODOM DEVELOPMENT A…. ВНЖ при покупке Квартира в Пафосе, Кипр 540 000 € Площадь 150 м2, 4 комнаты Видовая 3-спальная вилла расположена в прекрасном районе в непосредственной близости от побережья всего в нескольких минутах езды от центра и… Habita International Es… ВНЖ при покупке Дом в Севилье, Испания 1 350 000 € Площадь 333 м2 Номер объекта на housage: 340288. HOUSAGE Вилла в Гарньяно, Италия 990 000 € Площадь 300 м2, 4 комнаты В очаровательном жилом районе Bogliaco с открытым видом на озеро, продается большая вилла с просторным частным парком. Район очень тихий и… Palazzo Estate ВНЖ при покупке Вилла в Финестрате, Испания 970 000 € Площадь 335 м2, 5 комнат Элегантные виллы в пригороде Бенидорма — район Терра Марина, считающийся одним из самых популярных мест на Коста Бланка с высоким уровнем… SPAINLUXINVEST ВНЖ при покупке Апартаменты в Лимасоле, Кипр 670 000 € Площадь 130 м2 Цена от 760 000 евро + НДС Проект расположен в одном из престижных туристических районов Лимассола, в 10 минутах ходьбы от пляжа. Тихое окружение и… D Maratheftis West Coas… Вилла в Режевичах, Черногория 1 300 000 € Площадь 285 м2 Потрясающий недавно построенный дом — частная резиденция для отдыха, окруженная пышной растительностью, в нескольких шагах от знаменитого… Rentsale Квартира в Швейцарии 641 750 € 1 парковочное место в гараже, цена покупки: 45000.00 CHFВозьмите квартиру в популярном Höngg, подходящую как объект возврата, так и для одиноких… CM Real Estate
