Во время мирового финансового кризиса получить кредит на покупку зарубежной недвижимости стало очень трудно, но не абсолютно невозможно. Подробнее о технологиях получения такого финансирования в своем докладе на Конгрессе INFOREAL рассказал Кирилл Долгинский, управляющий партнер компании Lowell Finance.

СКАЧАТЬ ПРЕЗЕНТАЦИЮ

Приобретение недвижимости за рубежом становится все более популярной тенденцией в России. При этом не менее 25% покупателей пользуются внешним финансированием для приобретения недвижимости за границей. Причины могут быть разные. Для кого-то это необходимость, кто-то рассчитывает на инвестиционную привлекательность, также причиной может являться отсутствие свободных денежных средств и экономия на налогах.
Во многих европейских странах сейчас условия кредитования схожи – при снижении кредитных ставок идет увеличение требований к заемщикам. Банки не перестали выдавать кредиты – они просто стали более разборчивы в объектах кредитования. При этом при уменьшении спроса со стороны местных жителей увеличивается интерес со стороны платежеспособных иностранных покупателей.
Посмотрим на ситуацию с ипотекой в Испании. Банки охотно кредитуют, в том числе и российских покупателей, но требования изменились. Текущая ситуация характеризуется требованием увеличения собственных средств при приобретении недвижимости в кредит с 20% до 40%. Хотя получить кредит с небольшим собственным взносом все еще можно. Минимальный размер ипотеки €100 тыс. Размер ипотеки ограничен лишь тем, что его сумма не может превышать 80% от оценочной стоимости недвижимости. В 2009 году банки охотно соглашаются кредитовать 60% от оценочной стоимости недвижимости. Срок кредита составляет от 5 до 35 лет, возрастной максимум 70 лет. Процентные ставки: фиксированный кредит в евро – ставка 2,5–4% годовых, плавающая ставка – Euribor плюс 1,25–2,25% годовых. Расходы, связанные с оформлением ипотеки: сборы порядка 1% от суммы ипотечного кредита, оценка около €500, гербовый сбор около 1,8% от суммы ипотеки, нотариальные и регистрационные сборы около 0,5% от суммы кредита.
Во Франции повысилось требование к размеру собственных средств при приобретении недвижимости в кредит – с 20% до 30–40% в среднем. Хотя получить кредит с небольшим собственным взносом все еще можно. Минимальный размер ипотеки €150 тыс. Размер ипотеки ограничен лишь тем, что его сумма не может превышать 80% от оценочной стоимости недвижимости. В 2009 году банки охотно соглашаются кредитовать 60–70% от оценочной стоимости недвижимости. Срок кредита составляет от 5 до 25 лет, возрастной максимум 70 лет. Процентные ставки: фиксированный кредит в евро – ставка 3,25–5% годовых, плавающая ставка Base Rate плюс 1,8–2.5%. Расходы, связанные с оформлением: сборы примерно 1–2% от суммы ипотечного кредита, оценка €400. Часто стоимость оценки недвижимости включена в стоимость.
На Кипре также увеличились требования к размерам собственных средств: необходимо иметь уже не 30%, а 40%. Есть возможность приобретения недвижимости с 20% взносом, но предложение распространяется на ограниченный круг объектов финансируемых банком. Минимальный размер ипотеки €100 тыс. Сумма кредита не может превышать 80% (обычно 60–70%) от оценочной стоимости недвижимости. В 2009 года банки охотно соглашаются кредитовать 60% от оценочной стоимости недвижимости. Срок кредита от 5 до 40 лет, возрастной максимум 70 лет. Процентные ставки: фиксированный кредит в евро – ставка 5,5–7,5% годовых, плавающая ставка – Euribor плюс 3–4%. Расходы, связанные с оформлением: сборы банков Кипра несколько варьируются, но, как правило, составляют 1% от суммы ипотечного кредита. Расходы, связанные с оценкой собственности, составят от €85 до €350. Нотариальные и регистрационные сборы, а также гербовый сбор составят от 0,65% до 1,8% от суммы кредита в зависимости от банка. Также потребуется выплатить стоимость рассмотрения заявления в зависимости от банка от €30 до €200.
В Германии при приобретении недвижимости с использованием ипотеки требуется 40–50% собственных средств. Хотя получить кредит с небольшим собственным взносом все еще можно. Сумма кредита не может превышать 80% от оценочной стоимости недвижимости. В 2009 года банки кредитуют 50% от оценочной стоимости недвижимости. Существует возможность получения ипотеки в банках сторонней юрисдикции, на отличных условиях. Срок кредита от 10 до 25 лет. Фиксированный кредит в Евро: ставка 3–4,75% годовых. Расходы, связанные с оформлением ипотеки, – сборы за выдачу, оформление ипотеки, а также дополнительные расходы составят около 4,5% от суммы ипотечного кредита. Распространенное требование – наличие рабочего контракта, а для некоторых банков – вид на жительство. Существует возможность получения ипотеки в банках сторонней юрисдикции (в Швейцарии, Люксембурге), на отличных от банков Германии условиях.
Болгария – приоритетное направление у покупателей из России. В 2008 году активно кредитовали покупателей из России семь болгарских банков, сейчас таких только два. В 2009 году основное предложение этих банков направлено на проекты, строительство которых финансируют они сами. В 2008 году получить кредит можно было на срок до 20 лет. Ставка – от 6,5% до 14% годовых в евро (в среднем 9,9%). Размер кредита составлял 60–70% от оценочной стоимости в зависимости от стадии проекта. Ситуация с ипотекой в Болгарии для покупателей из России ухудшилась, фактически сейчас рынка нет, ипотека доступна для местных граждан и компаний. Девелоперы активно предлагают альтернативы в виде рассрочки, чем и пользуются покупатели. По нашим прогнозам ситуация изменится в лучшую сторону не раньше чем в середине 2010 года.
Черногория пользуется большим интересом у покупателей из России. Тем не менее рынок ипотечного кредитования находится лишь на начальном этапе становления. Законодательная база только формируется. В середине 2010 года крупнейший черногорский банк, открывший представительство в Москве, планирует предложить услуги в области кредитования юридических лиц из России, но планов по предоставлению ипотечных займов для физических лиц в ближайшей перспективе нет (2010 год). Девелоперы и застройщики активно предлагают альтернативные варианты в виде рассрочки, чем и пользуются покупатели.
В некоторых российских банках предлагаются услуги по ипотечный кредитованию недвижимости за рубежом под залог имеющейся в собственности недвижимости.
•    Максимальный размер ипотеки предоставляется в размере до 70% от рыночной стоимости имущества.
•    Срок кредита может составлять от 1 года до 25 лет для кредитов в долларах США и евро; от 1 года до 10 лет в рублях РФ.
•    Расходы связанные с выдачей кредита составят 1% от суммы кредитования.
•    Получения ипотеки для приобретения недвижимости за рубежом, под залог имеющейся собственности возможно в следующих странах: Испании, Швеции, Финляндии, Латвии, Литве, Эстонии
Оффшорное финансирование через представительства крупных европейских банков в оффшорных зонах возможно в следующих странах: Франции, Великобритании, Швейцарии, Монако, Люксембурге, Германии, Австрии, Италии, Испании, Португалии, США и Сингапуре.