Малому бизнесу облегчили ипотеку

Недавно депутаты Госдумы приняли в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые значительно упростят процедуру выдачи ипотечного кредита под покупку коммерческой недвижимости для малого бизнеса (так называемая коммерческая ипотека). Этот законопроект, по всей видимости, должен способствовать оживлению рынка купли-продажи офисных помещений. И по оценкам аналитического центра www.irn.ru, это вполне своевременная мера.

Коллапс ипотеки
Инициатором поправок выступило Законодательное Собрание Санкт-Петербурга, которое направило свое предложение в Госдуму в середине февраля этого года. Примечательно в данном случае то, с какой скоростью было принято предложение депутатов северной столицы на федеральном уровне. По сути, для того, чтобы рассмотреть поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в первом чтении понадобилось всего 2 недели, тогда как обычно на подготовительную работу в лучшем случае уходит более месяца. И это не случайно, ведь, цены на офисную недвижимость снизились с конца III квартала прошлого года, когда они достигли своих исторических максимумов, более, чем на 50%.

Так, исходя из данных Praedium ONCOR International, средняя стоимость 1 кв. м офисной недвижимости в Москве по итогам III квартала 2008 года составлял порядка $10,3 тыс., а исходя из данных DTZ, – порядка $9,5 тыс. А уже спустя 3 месяца, исходя из данных GVA Sawyer, тот же квадрат стоил уже порядка $5,6 тыс., исходя из данных Colliers International, – $6,6 тыс., по данным же RRG, – порядка $5,7 тыс. А уже в начале февраля те же RRG сообщили, что средняя стоимость 1 кв. офисной недвижимость в Москве составила менее $5 тыс. И это еще не предел, ведь, по оценкам Knight Frank, объем вакантных площадей в течение года увеличится с 12%-15% до 15%-20% от общего количества сдаваемой недвижимости, а это своего рода показатель общей востребованности офисов как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи.

Одна из значимых проблем, не способствующих стабилизации цен, – практически полный коллапс ипотеки в сфере офисной недвижимости. И именно ее решили преодолеть депутаты с помощью поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Дело в том, что по действующей версии закона право банка брать в залог приобретаемую недвижимость распространяется только при покупке жилья. Если приобретается коммерческая недвижимость, то кредит на ее покупку можно получить только под залог уже имеющейся недвижимости.

Поправки, инициированные Законодательным собранием Санкт-Петербурга в середине февраля этого года и принятые в первом чтении спустя 2 недели Госдумой, разрешают банкам брать в залог приобретаемую малыми и средними предприятиями коммерческую недвижимость. Одной из значимых проблем в данном случае было то, что Федеральная регистрационная служба в действующей версии закона не имела права фиксировать сделки, при которых происходит передача в залог объектов нежилого фонда. И даже если банк выдавал кредит на покупку коммерческой недвижимости под залог уже имеющегося объекта, то после покупки собственник, зачастую хотел перевести залог со старого объекта на новый. Это требовало отдельных временных затрат. Теперь же право залога будет переходить к банкам на приобретаемую в кредит представителями малого и среднего бизнеса коммерческую недвижимость в момент государственной регистрации права собственности на этот объект.

Читайте также:  Новостройки Москвы и Подмосковья: вместо льготной ипотеки. Часть I

Найдутся ли желающие
Прежде всего, конечно же, данные поправки коснутся госсобственности, арендуемой малыми и средними предприятиями. Ведь у многих раньше не хватало средств для выкупа недвижимости по преимущественному праву, а получить кредит для покупки они не могли. Примечательно, что в течение 8 лет, пока цены на офисы росли, государство и не думало облегчать приватизацию нежилых помещений малому и среднему бизнесу. Действительно, тогда на него было много желающих. Сейчас же объем спроса снизился значительно. А желание многих сегодняшних арендаторов из среды малого и среднего бизнеса в приобретении собственного офиса зачастую не снизилась. И многие из них, теоретически, должны были бы быть готовы выкупить арендуемые помещения у государства.

В то же время, схожее желание, казалось бы, можно обнаружить и в среде малых и средних предприятий арендующих помещения у частного собственника. Естественно, собственник помещения вряд ли сейчас по сниженным ценам согласится продавать свое добро. Однако, как уже было сказано, объем предложения на рынке купли-продажи офисов значительно вырос. И свое желание арендаторы вполне могут удовлетворить и на свободном рынке. Поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволяют им это сделать.

Остается единственный вопрос: найдутся ли желающие вступать в коммерческую ипотеку в новой реальности, когда банки резко ужесточили условия выдачи кредитов, а по оценкам Минэкономразвития, спад доходов у малого и среднего бизнеса составил порядка 20%. По мнению аналитиков компании «Индикаторы рынка недвижимости» скорее всего – да, так как цены купли-продажи коммерческой недвижимости упали сильнее, чем аренда офисов. В итоге эта разница примерно компенсирует ухудшение условий по кредитам, в чем можно убедиться используя профессиональный ипотечный калькулятор. Другими словами, соотношение между платежами по ипотеке и по аренде помещения сильно не изменилось.

Однако стоит иметь в виду, что поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступят в силу, скорее всего, не раньше начала следующего года. А по оценкам того же Минэкономразвития именно на начало следующего года ожидается начало стабилизации российской экономики, то есть время, когда спрос на офисы снова может начать расти, а вместе с ним и цены на них. Между тем, если сравнивать уровень ежемесячного платежа по кредиту с уровнем доходов малого и среднего бизнеса, то окажется, что они, как и раньше, находятся примерно на одном уровне. Конечно, почти в 1,5 раза вырос объем первоначального взноса, а срок его накопления за счет падения доходов – в 2 раза. И для того, чтобы вернуть платежеспособный спрос на прежний уровень, необходимо дополнительное падение цен еще на 20%.

Читайте также:  Доступность ипотеки

Но к моменту вступления поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» эта коррекция вполне может уже стать реальностью. Кроме того, даже если этого не произойдет, среди потенциальных заемщиков сейчас много тех, кто уже имел накопления для первоначального взноса по старым мягким условиям. Этим представителям малого и среднего бизнеса даже с учетом падения их доходов надо будет накопить лишь небольшую сумму для получения кредита.

И наконец, вопрос предпочтения коммерческой ипотеки аренде офиса может стать поворотным для всего бизнеса. Ведь очередного существенного снижения цен на коммерческую недвижимость вполне может не случиться еще порядка 10 лет. А учитывая, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе офисы будут дорожать, потенциальный собственник в случае крайней нужды в наличных средствах всегда сможет реализовать купленную им даже по ипотеке коммерческую недвижимость с выгодой. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно могут способствовать оживлению рынка купли-продажи офисов.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Shome Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская 3 кв. 2021 г. от 15 666 250 руб. от 4.6%
Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2021 г. от 20 425 034 руб. от 4.3%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2024 г. от 11 312 790 руб. от 5%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2026 г. от 18 801 000 руб. от 5%
Зорге 9 Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская 2 кв. 2022 г. от 10 180 600 руб. от 4%
Sky Skolkovo Одинцовский район, с. Немчиновка Сдан от 5 228 800 руб. от 5.9%
Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское 4 кв. 2022 г. от 5 776 970 руб. от 2.2%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 6 253 922 руб. от 2.2%
Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка 1 кв. 2023 г. от 6 468 343 руб. от 2.2%
Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 2 кв. 2021 г. от 33 150 000 руб. от 4.4%
Discovery PARK Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино 2 кв. 2021 г. от 26 505 035 руб. от 4.4%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 14 941 860 руб. от 1.3%
Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка 4 кв. 2022 г. от 6 041 111 руб. от 4.75%
MainStreet Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская 2 кв. 2022 г. от 11 080 000 руб. от 4.7%
Level Стрешнево Москва, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская 1 кв. 2022 г. от 9 561 340 руб. от 1.7%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 4 кв. 2024 г. от 16 916 366 руб. от 4.3%
Прокшино Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино 1 кв. 2023 г. от 6 078 489 руб. от 2.2%
Level Причальный Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 4 кв. 2023 г. от 10 345 236 руб. от 1.8%
Жилой квартал «Шагал» Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК 2 кв. 2024 г. от 11 265 621 руб. от 0.5%
MOD Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 4 кв. 2024 г. от 15 594 064 руб. от 4.4%
Very Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская 1 кв. 2024 г. от 10 762 120 руб. от 4.7%
Южные сады Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея 2 кв. 2024 г. от 5 921 784 руб. от 3.6%
Читайте также:  Ипотека в странах мира. Кому повезло больше?

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все