О «банковской» или «залоговой» недвижимости в Испании знают все или почти все. Объекты, изъятые у неплательщиков ипотеки, банки продают с хорошими скидками – и это привлекает. Но покупка отчужденного жилья – не единственный способ стать собственником виллы или квартиры по выгодной цене. В этом материале – рассказ о еще одной, пока не такой раскрученной среди россиян схеме: покупка у банка с дисконтом долгов собственника недвижимости по кредиту. Пошаговая инструкция.
За годы кризиса, который в Испании длится с 2008 года, в стране появились сотни тысяч должников по ипотечным кредитам. Это люди или компании, которые в «тучные» годы приобрели с помощью заемных средств недвижимость, но из-за рецессии так и не смогли рассчитаться с кредитором.
Многие долговые объекты перешли в собственность к банкам, которые, в свою очередь, выставили их на продажу. (О плюсах и минусах покупки «залоговой» недвижимости читайте здесь.) Однако надо понимать, что такой вариант развития событий для банка не идеальный. Торговля недвижимостью для него – непрофильное занятие. К тому же, в сложившейся ситуации, когда рынок завален вакантными объектами, – оно может быть еще и невыгодным. Недвижимость может ждать своего покупателя годами, а банк все это время будет вынужден платить налоги и коммунальные платежи. В итоге не факт, что он сможет вернуть потраченные деньги.
Именно поэтому многие банки стремятся не переписать на себя права собственности на недвижимость, а уступить инвестору долги предыдущего владельца и сразу получить «живые» деньги.
Процесс покупки долга состоит из нескольких этапов:
Испанские банки выставляют на продажу долги собственников недвижимости по кредиту.
Инвестор (человек, например из России, желающий приобрести объект по цене намного ниже рыночной или, как минимум, увеличить вложенные деньги) изучает имеющиеся предложения.
Обсуждает с партнером (агентство недвижимости, которое специализируется на таких сделках) условия конкретной покупки.
Заключает договор с банком на покупку долга владельца недвижимости.
Ждет объявления даты публичного аукциона, на котором объект будет выставлен на торги.
После аукциона инвестор либо получает назад вложенные средства вместе с прибылью (стартовая цена недвижимости на аукционе назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и прочих побочных расходов), либо становится собственником недвижимости по выгодной стоимости (если на аукционе покупатель не найдется).
Рассмотрим каждый этап подробнее…
Этап первый: поиск информации и анализ предложений
Общей базы, где были бы собраны все объекты недвижимости в Испании, которые продаются по такой схеме – покупка долга, – нет. Находясь в России, самостоятельно отследить такие варианты сложно. Самый простой путь для инвестора – найти в Испании партнера, агентство недвижимости, которое занимается данной деятельностью, собирает информацию у банков и предоставляет покупателям актуальные предложения.
По этой схеме продаются все виды объектов, от студий до отелей, во всех регионах страны, от маленьких курортных поселков до столицы и других мегаполисов.
Alegria Properties S.L.: «Никаких ограничений по стоимости объектов, долги на которые банк хочет продать инвестору, нет. Это могут быть небольшие квартиры за €50 тыс. или многоэтажные здания ценой €25 млн. Например, сейчас мы имеем два апартамента на Коста-дель-Соль, две виллы в Марбелье, одну виллу в Эстепоне, два многоэтажных здания в центре Мадрида.
Что выгоднее покупать? Это зависит от целей и объема средств инвестора. Если стоит задача найти недвижимость для себя, надо выбирать объект, который с солидной вероятностью не будет продан на торгах и останется у инвестора. Если же цель заработать и избавиться от недвижимости, надо подбирать вариант, который точно уйдет на аукционе».
Этап второй: обсуждение условий конкретной сделки
Представим такую ситуацию. Собственник недвижимости не платит по кредиту на протяжении многих месяцев. Банк понимает, что от владельца денег он не получит, а терять, скажем, €250 тыс., которые должник не доплатил, совсем не хочется. Заниматься переводом недвижимости в собственные активы – не лучший вариант. Чтобы получить деньги сейчас, можно попробовать продать этот долг. Однако как заинтересовать инвестора? Ответ — дисконтом. Банк предлагает перекупить долг не за €250 тыс., а за €200 тыс. или даже дешевле.
Можно ли на этом этапе торговаться с банком и выбивать у него большую скидку? Как правило, это за вас делает испанский партнер.
Alegria Properties S.L.: «Наш партнер в Мадриде уже четыре года работает исключительно в этой сфере, выбирает наиболее ликвидные объекты и сам проводит переговоры с банком. Соответственно, клиент получает готовый продукт, с которым можно сразу работать. Предложение составляется так, чтобы с учетом дисконта и последующего роста долга инвестор в случае покупки недвижимости на торгах получил прибыль в размере до 100% от вложенного капитала. Конечно, это не всегда возможно, но если прогнозируемая прибыль не превышает 50%, мы не берем на реализацию такие объекты».
Главное условие для инвестора – внесение всей суммы долга сразу. Именно единовременная оплата позволяет претендовать на внушительную скидку.
(!) Также инвестор должен четко понимать, что пока недвижимость не поменяла собственника, осмотр или оценка объекта изнутри по закону невозможна.
Alegria Properties S.L.: «У нас есть фотографии квартиры или дома, свежие официальные документы о недвижимости, возможность подойти к объекту снаружи и оценить его состояние и окружающую обстановку. Таким образом, риск покупки «кота в мешке» невелик. Юридические и правовые аспекты этой сделки регламентированы законом и опасности для инвестора не представляют».
Этап третий: заключение договора на покупку долга владельца
Инвестор принимает решение о покупке долга. Далее его ждет простая процедура, состоящая из двух этапов. Первый – подписание договора с банком. Второй – внесение изменений в документ о собственности в раздел обременений – в качестве кредитодателя вместо банка записывается инвестор. Причем, собственник недвижимости остается должен новому кредитору столько же, сколько был должен банку (в нашем примере, €250 тыс.), несмотря на то, что инвестор заплатил меньше (€200 тыс.). Именно это нотариально зарегистрированное обременение и является гарантией для инвестора, который может сразу оценить свою минимальную прибыль.
Alegria Properties S.L.: «Подписание договора происходит у нотариуса так же, как оформление сделки купли-продажи любого другого объекта. Инвестор должен иметь средства, лучше всего на собственном счету в испанском банке. Оплата в Испании, как правило, производится в присутствии нотариуса в момент подписания договора посредством выставленного накануне банковского чека».
Эта сделка, как и любая другая с участием нотариуса, занимает один-два часа. Если инвестор заранее дал адвокату доверенность, его личное присутствие не обязательно. В момент подписания договора дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, регистрация, а также налог на передачу прав собственности в размере 1% от цены недвижимости. Другие налоги на этом этапе не платятся. Если после аукциона недвижимость останется во владении инвестора, он должен будет внести все налоги, как при обычной покупке объекта.
Alegria Properties S.L.: «Комиссионные риэлтора при такой сделке оплачивает инвестор, и они во многом зависят от цены предлагаемого объекта. В любом случае, этот гонорар включен в ту цену, которая называется инвестору, а не приплюсовывается к ней».
Этап четвертый: подготовка публичного аукциона
Сразу после выкупа долга и оформления инвестора в качестве кредитодателя начинается подготовка публичного аукциона. В Испании, как и в любой другой стране, суды не привыкли торопиться. Поэтому этот процесс может занять от шести месяцев до года. Все это время нарастает пеня (на тех же условиях, которые были прописаны в договоре об ипотеке) и сумма, которую предыдущий владелец должен инвестору.
Alegria Properties S.L.: «В среднем, на подготовку аукциона уходит около восьми месяцев. На суд никто повлиять не может, разве что в сторону противоположную от желаемой».
При подаче в суд на должника инвестору необходимо оплатить судебный сбор, который зависит от размера долга. Перед аукционом необходимо произвести оценку стоимости объекта, которую также оплачивает инвестор (в зависимости от объекта — от €300 до €500). Также необходимо оплатить 0,5% от стоимости долга для регистрации обременения в реестре недвижимости.
Пока идет разбирательство, прежний владелец продолжает нести ответственность за недвижимость, т.е. оплачивает все налоги и коммунальные услуги. Теоретически за время подготовки аукциона он может «наскрести» денег и расплатиться с долгами.
Alegria Properties S.L.: «Для этого собственник должен будет оплатить весь свой долг банку и все набежавшие пени. Если он в состоянии это сделать, инвестор получит свой возросший капитал значительно раньше, не дожидаясь аукциона. Однако, на практике, такое почти никогда не случается».
Этап пятый: проведение аукциона и переход прав собственности
Определяется дата проведения аукциона, и объект выставляется на торги. Минимальная цена назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и прочих побочных расходов. Аукцион проходит в одном из залов суда. Участвовать в нем могут все, кто внесет определенный залог, демонстрирующий серьезность намерений. Инвестор также может принять участие в торгах, если хочет во что бы то ни стало оставить объект за собой. Если же он ориентирован в первую очередь на получение прибыли, то участие в аукционе в качестве зрителя – по желанию.
Alegria Properties S.L.: «Например, сейчас мы имеем на продажу виллу в Марбелье, которая оценена независимой компанией в €1 490 000. Инвестор может выкупить долги владельца перед банком за €560 000. На торги вилла будет выставлена за €800 000 (стартовая цена, которая учитывает все издержки). Таким образом, если вилла будет продана, то прибыль инвестора составит €240 000. В данном случае прибыль не самая высокая, зато практически гарантированная, так как в этом месте (первая линия гольф-поля, виды на море и 2 км от него) подобные виллы стоят в районе €2 000 000».
Возможно, что на аукционе недвижимость так и не найдет нового владельца (на практике, такое часто случается). В этом случае происходит переоформление прав собственности на инвестора, как при обычной сделке купли-продажи объекта вторичного рынка, и оплачиваются все соответствующие налоги. Они составляют 8% при цене объекта до €400 000, 9% при цене €400 000-700 000, а если выше этого — 10% от стоимости недвижимости.
(!) Инвестору стоит учитывать: объект может перейти к нему в собственность вместе с долгами за коммунальные услуги, если предыдущий владелец их не оплачивал. Однако сумма непредвиденных расходов не должна быть слишком большой — только то, что набежало за время подготовки аукциона. Потому что перед заключением договора с банком можно его обязать предоставить отчет по долгам за недвижимость.
Встает вопрос: а может ли предыдущий владелец отказаться выезжать из «долгового» дома?
Alegria Properties S.L.: «Мы берем на реализацию только «вторые» дома. Т.е. собственник имеет недвижимость, где он живет постоянно, а процедура отчуждения касается его «дачи». Конечно, конфликт исключить нельзя, но он решается в рамках закона гораздо проще, чем выселение «на улицу».
Итого
Покупка у банка долга владельца недвижимости может быть интересна инвестору, который: 1. Хочет приобрести ликвидный объект по цене, невозможной на «нормальном» рынке. 2. Готов ждать прироста капитала или перехода прав собственности в течение года. 3. Располагает необходимой суммой на основной взнос, судебные и другие издержки, не нуждается в кредитах или рассрочках.
