Процедура приобретения недвижимости в США

Приобрести квартиру или дом в Америке – мечта многих жителей России, Украины, Беларуси и других стран. Недвижимость США рассматривается как надёжная инвестиция. Кроме того, страна популярна для иммиграции. Как найти подходящий объект, что нужно знать перед совершением сделки, можно ли взять ипотеку и сколько нужно будет заплатить сверх цены объекта? Рассказываем обо всём подробно. Содержание статьи

  • Права иностранцев на покупку недвижимости
  • Поиск недвижимости в США
  • Пошаговая схема стандартной сделки
  • Удалённая сделка
  • Дополнительные расходы
  • Как получить ипотеку в США
  • Обзор ситуации на рынке недвижимости
  • Резюме: это надо запомнить

Права иностранцев на покупку недвижимости Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в США

Законодательство США не ограничивает иностранцев. Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты.

Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Профессионалы рынка рекомендуют второй способ, благодаря которому можно защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничить ответственность собственника при несчастном случае. Лучше всего, прежде чем принять решение, проконсультироваться с налоговым юристом.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

Зарубежные покупатели могут становиться собственниками как жилой, так и коммерческой недвижимости в Штатах. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в США

Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство в США. Тем не менее при определённых условиях оно поможет получить бизнес-визу.

Так, визу EB5 можно получить при покупке инвестиционного объекта стоимостью от $1,8 млн (при определённых условиях сумма снижается вдвое). Это может быть, например, многоквартирный дом, торговый центр или гостиница. При этом необходимо обеспечить постоянной работой не менее десяти человек, а бизнес должен быть безубыточным.

Варианты иммиграции в США США Вид на жительство США за инвестиции – EB-5 Сроки получения: 31 мес.
Расходы от 900 000 $
США Грин-карта в США для квалифицированного специалиста EB-2 Сроки получения: 1 мес.
Расходы от 5 000 $
США Долгосрочная виза в США для лиц с выдающимися способностями O-1 Сроки получения: 3 мес.
Расходы от 5 000 $
США Грин-карта в США для талантливых профессионалов, бизнесменов, управленцев EB-1 Сроки получения: 8 мес.
Расходы от 5 000 $
США Долгосрочная виза в США для инвесторов и предпринимателей E-2 Сроки получения: 4 мес.
Расходы от 100 000 $
США Долгосрочная виза в США для бизнесменов, управленцев и ценных специалистов L-1 Сроки получения: 2 мес.
Расходы от 5 000 $

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в США

Любой собственник в США, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан платить ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А эти действия могут потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России. Поиск недвижимости в США Как искать недвижимость в США

Начинать покупку следует с предварительного выбора объекта. Искать недвижимость в США можно на местных популярных порталах. Основные из них:

  • Zillow
  • Trulia
  • Redfin
  • ZipRealty

Изучите также предложения недвижимости в США на Prian.ru. Здесь проще всего найти русскоязычных специалистов; кроме того, на портале представлены объекты, которые традиционно интересны иностранцам. Вы можете сортировать объявления по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также можно оставить заявку на подбор варианта по вашим требованиям – риелторы сами пришлют вам подборку.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о США. 

Типы недвижимости в США

На американском рынке можно обнаружить следующие варианты жилья:

  • частный дом (single family house),
  • кондоминиум (condo или квартира в многоквартирном доме),
  • таунхаус (townhouse),
  • кооператив (co-op).

Частный дом, как правило, находится в собственности владеющей им семьи, а остальные типы недвижимости подразумевают соседство нескольких хозяев. В этом случае управление жильём берёт на себя ассоциация собственников. В каком-то смысле это напоминает российские ТСЖ, но у американских ассоциаций прав больше, и они могут существенно влиять на жизнь домовладельцев.

В самом простом случае они определяют размер регулярных платежей и расходы, которые будут за их счёт покрываться (вывоз мусора, охрана, уборка и т. д.). Однако часто ассоциация также решает, могут ли владельцы держать в домах собак, кошек и других домашних питомцев, при этом могут быть определены количество, вес и вид этих животных. Кроме того, ассоциация может устанавливать порядок сдачи жилья в аренду и даже решать, кто может и кто не может стать собственником или проживать в доме. 

Кооператив – это особая форма собственности, которая подразумевает совместное владение недвижимостью. Каждый совладелец в кооперативе не покупает отдельную квартиру, а получает определённое количество акций или долю в общем имуществе, соответствующую стоимости его квартиры.

Покупка жилья, относящегося к ассоциации, имеет свои особенности. В частности, необходимо сначала подать заявку на вступление в ассоциацию и заплатить взнос. Кроме того, получить кредит на покупку жилья в кооперативе будет сложнее, так как потребуется одобрение кооператива. Это ограничит ваши возможности и при покупке, и при последующей продаже (так как потенциальный покупатель тоже должен будет получить одобрение).

Как искать риелтора в США

В США участие риелтора в сделке необязательно, но рекомендуется. Риелтор будет представлять ваши интересы на всем пути от начала поиска до получения ключей от нового жилья. Вот что он делает для покупателя:

  • помогает в поиске подходящего варианта и определении реальной рыночной стоимости;
  • торгуется с продавцом для получения более выгодной цены;
  • помогает в оформлении всех документов, выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки.

Россияне в некоторых штатах США, таких как Нью-Йорк, Флорида и Калифорния, одни из ключевых зарубежных покупателей недвижимости. Поэтому у многих местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. У некоторых застройщиков и риелторских компаний есть представители в Москве и Санкт-Петербурге. Недвижимость в США можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

  • Смотрите список риелторов и застройщиков США

Обратите внимание! Риелторская деятельность в США лицензируется государством. А следит за нею Национальная ассоциация риелторов (NAR) – самая крупная профессиональная организация в Соединённых Штатах. В компетенцию NAR входят вопросы стандартов работы, этики риелторов и их обучения. Несмотря на то что участие в организации необязательно, в ней состоят более миллиона специалистов. Благодаря постоянному надзору риелторский бизнес в США предельно прозрачен: риски мошенничества сведены к минимуму. Кто ещё участвует в сделке с недвижимостью

Помимо риелтора, вам могут потребоваться услуги ипотечного брокера, адвоката, бухгалтера, переводчика.

  • Ипотечный брокер подберёт для вас оптимальные условия банковского кредита.
  • Адвокат будет заниматься составлением контрактов, регистрацией недвижимости, получением свидетельства собственности на недвижимость. Он также отвечает за юридическую чистоту сделки.
  • Бухгалтер понадобится, если вы планируете сдавать жильё. В этом случае нужно будет ежегодно заполнять налоговую декларацию, а это лучше доверить специалисту. Также на этапе покупки, вероятно, надо будет обратиться к налоговому консультанту.

Подходящих специалистов вам посоветует риелтор, но можно заняться и самостоятельным поиском.

Примеры квартир в Штатах Квартира в Нью-Йорке, США 863 066 € Площадь 78.2 м2, 4 комнаты
Наиболее выгодные цена за квадратный метр во всём комплексе! Просторная, прекрасно освещенная квартира, с двумя спальнями и двумя ванными… Global Peng — R New Yor… Квартира на Манхэттене, США 960 939 € Площадь 83.6 м2, 4 комнаты
Вы можете любоваться знаменитой Таймс-сквер из собственной гостинной. Просторная, прекрасно освещенная квартира. Благодаря окнам от пола до… Global Peng — R New Yor… Квартира в Нью-Йорке, США 3 114 155 € Площадь 166.5 м2, 4 комнаты
Квартира в Олимпик-Тауэр в Нью-Йорке на пятой Авеню. Эта квартира с культовым видом на достопримечательности Нью-Йорка их всех окон недавно… Global Peng — R New Yor… Квартира в Нью-Йорке, США 1 334 638 € Площадь 52 м2, 3 комнаты
Прекрасная квартира с одной спальней на 53м этаже нового дома. Дубовый паркет, огромные окна во всю стену с дополнительной шумоизоляцией, система… NewYorkRealtyUS Пентхаус в Нью-Йорке, США 10 187 735 € Площадь 379 м2, 8 комнат
Уникальный пентхаус в центре Сохо (Soho). Три этажа плюс своя двухуровневая крыша, два балкона, двойные шестиметровые потолки в гостиной, два… NewYorkRealtyUS Таунхаус в Нью-Йорке, США 8 719 634 € Площадь 404 м2, 8 комнат
Приватный таунхаус в составе кондо-дома. Два этажа плюс мезанина с отдельным входом и своим частным внутренним двориком. Высокие потолки (более 4… NewYorkRealtyUS Лофт в Нью-Йорке, США 7 562 947 € Площадь 294 м2, 6 комнат
классический лофт в районе Soho. огромная гостиная, высокие потолки, private elevator и тд NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 1 147 789 € Площадь 87 м2, 3 комнаты
Новый современный район через речку от центрального Манхэттена — Лонг Айленд Сити (Long Island City). Зеленый, спокойный, со своей инфраструктурой… NewYorkRealtyUS Пентхаус в Нью-Йорке, США 16 860 924 € Площадь 313 м2, 6 комнат
Самый дорогой и престижный новый дом в Нью-Йорке. Строительство практически завершено и заселение планируется в ближайшие месяцы. Квартира на 57… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 440 430 € Площадь 43 м2, 2 комнаты
Финансовый район Манхэттена. Студия в кондоминиуме, 12 этаж. Высокие потолки, много света. Два встроенных шкафа при входе. Паркетный пол по всей… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 1 690 541 € Площадь 77 м2, 4 комнаты
Новый дом напротив Центрального Парка, в самом сердце Манхэттена. Угловая квартира с высокими потолками (3.7м) на 22 этаже прекрасно спланирована… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 1 066 820 € Площадь 73 м2, 4 комнаты
Идеальное расположение в самом центре Пятой Авеню, в нескольких шагах от станции метро, магазинов, ресторанов и театров. Из квартиры открывается… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 1 245 662 € Площадь 65 м2, 2 комнаты
Огромная студия с высокими потолками (3.4м) продается с арендатором (или можно купить пустую) В доме есть бассейн, фитнес центр. Мы помогаем с… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 1 045 466 € Площадь 56 м2, 3 комнаты
Красивая квартира с балконом в Вильямсбурге — продается! Прекрасная квартира с одной спальней и одной ванной, с балконом с видами на Манхэттен и… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 3 407 775 € Площадь 132 м2, 4 комнаты
Дом, в котором есть все, о чем вы могли бы только подумать. Бассейн, спортивный центр, огромная детская игровая комната, поле для игры в баскетбол… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 17 795 170 € Площадь 322 м2, 8 комнат
Резиденция на вершине мира! Никаких преувеличений: 50-й этаж, 200 метров над землей, один из самых дорогих и престижных домов Нью-Йорка. Панорамные… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 471 572 € Площадь 41 м2, 2 комнаты
Просторная студия на Уолл стриит. Можно купить с арендатором или пустую. В доме есть консьерж, швейцар, прачечная и терраса на крыше для жильцов… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 578 343 € Площадь 42 м2, 2 комнаты
Просторная студия в Финансовом района на Уолл стриит. Можно купить с арендатором или пустую. Современный ремонт, вся бытовая техника, включая… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 524 068 € Площадь 55 м2, 3 комнаты
Уютная квартира с одной спальней и балконом на самом юге Манхэттена. Квартира расположена в одном из самых популярных районов Нью-Йорка — Бэттери… NewYorkRealtyUS Квартира в Нью-Йорке, США 667 319 € Площадь 76 м2, 6 комнат
Просторная квартира с двумя спальнями продается с арендатором или без. В квартире есть вся бытовая техника, включая стиральную и сушильную… NewYorkRealtyUS

Читайте также:  Недвижимость за рубежом в вопросах и ответах. Что интересовало покупателей в июле?

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью Этап 1. Открытие банковского счёта в США

Счёт в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться собственными средствами, открывать его нет необходимости.

Этап 2. Подготовка предложения о покупке

Как только вы подберёте объект недвижимости, риелтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. Он представляет собой типовой договор, составленный риелторскими ассоциациями штата. В нём будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку.

В случае привлечения кредита к этому предложению прикладывается банковское подтверждение об одобрении займа. Если покупатель планирует расплачиваться собственными средствами, от него требуется представить подтверждение о наличии средств на банковском счёте.

Этап 3. Подписание договора купли-продажи и внесение депозита

Если продавец принимает ваше предложение, то в сопровождении риелтора подписывается контракт (contract to purchase real estate), где указываются все условия: сумма продажи, депозита, условия продажи, сроки проведения инспекции и оценки объекта, а также конкретный срок оформления сделки.

Обязательный участник транзакции – специализированное агентство, так называемая титульная компания (title company), и эскроу (escrow company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (closing attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов.

На некоторые пункты контракта стоит обратить особое внимание.

  • Инспекция недвижимости (home inspection clause)

    Контракт должен содержать обязательный пункт об инспекции, в котором указывается определённый период времени (обычно десять дней) на её проведение, для чего привлекается третья сторона. Цель инспекции – убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей. Покупатель обязуется оплатить инспекцию.

  • Форс-мажорные обстоятельства по ипотеке (loan contingency clause)

    В этом пункте обычно указано, что, если покупатель подал заявку на предоставление ему ипотечного кредита, но получил отказ, он имеет право отказаться от сделки. Зачастую при этом ему разрешено вернуть себе депозит без дальнейших обязательств по приобретению объекта.

  • Дополнительные расходы (closing costs)

    Здесь прописывается, кто именно платит за составление контракта, страхование и хранение средств на счету независимой компании (эскроу). Эти условия могут существенно варьироваться в зависимости от объекта. Чаще всего все дополнительные расходы возлагаются на покупателя. Но бывает и так, что часть из них берёт на себя продавец. В контракте должны быть чётко указаны все виды трат и сторона, которая их будет оплачивать.

    В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счёт независимой компании (эскроу). Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта. Впоследствии он учитывается при окончательном расчёте.

    Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но эксперты рекомендуют предлагать бо́льшую сумму. Чем больше депозит, тем выше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит – это подтверждение серьёзности ваших намерений о покупке.

В случае если продавец или покупатель не выполняет свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это происходит в следующих ситуациях.

  • Покупатель не внёс депозит в установленный срок.
  • Покупатель или продавец отменяют сделку при отсутствии форс-мажорных обстоятельств.
  • Продавец не выполняет прописанную в контракте работу над объектом.
  • Продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра.
  • Продавец не освобождает помещение в установленный срок.

При расторжении договора по вине продавца депозит возвращается покупателю.

Документы покупателя для заключения договора купли-продажи

  • Копия внутреннего паспорта
  • Копия заграничного паспорта
  • Действующая виза США

Этап 4. Проведение инспекции недвижимости и её дополнительной оценки

Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (physical inspection). Его задача – выявить все недостатки и представить письменный отчёт. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке.

Читайте также:  Италия сегодня: ассортимент недвижимости от экономичной Калабрии до изысканной Тосканы

Инспекция необязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв. м придётся заплатить $300–500.

Специалист определит конструктивные дефекты здания, проверит состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Эксперты советуют провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинецсодержащей краски и различных видов плесени.

Также на этом этапе нужна оценка рыночной стоимости недвижимости – её проводит независимый эксперт за вознаграждение от покупателя. Это необходимо, когда вы берёте ипотеку в США. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи.

Одновременно проходит оформление ипотечного кредита, если вы привлекаете банковское финансирование.

Перед покупкой недвижимости обычно производится её осмотр, а при привлечении ипотеки– независимая оценка стоимости Этап 5. Проведение юридической проверки

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимостью (title search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке или каких-то других долгов. Этим занимается адвокат покупателя или эскроу-компания.

Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берёт на себя титульная компания, она же потом вручает покупателю страховой полис на титул на недвижимость (title insurance).

Обратите внимание! При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции или страховки. По словам самих риелторов, земля – это самое простое, что можно приобрести в США. Этап 6. Регистрация нового собственника

В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счёт адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает свидетельство о праве собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed).

Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.

Регистрация права собственности занимает от шести до десяти недель.

Этап 7. Оплата сделки

Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость. Тогда же оплачиваются и все дополнительные расходы, включая налоги.

Средства можно перевести банковским переводом на счёт адвоката, ведущего сделку, или на специальный счёт независимой компании (эскроу). В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома.

Обратите внимание! Не стоит брать с собой в США наличными больше $9 999, поскольку с большей суммы взимается пошлина при вывозе из России. Ввозимая сумма не облагается налогом в Штатах, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например договор продажи квартиры в России. Удалённая сделка

Вы можете провести сделку купли-продажи удалённо. Для этого потребуется оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет перечислять на так называемый трастовый счёт своего американского адвоката, откуда они будут переведены продавцу при заключении сделки.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.

В тех штатах, где оформление сделки совершается через эскроу-компанию, документы подписываются в посольстве США и высылаются в адрес компании, а деньги перечисляются на эскроу-счёт, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не несёт рисков.

Примеры частных домов в США Вилла в США 21 940 000 € Площадь 1320 м2
США штат Калифорния округ Лос Анджелес г.Беверли-Хиллз Современная вилла в Беверли-Хиллз Современная вилла в стиле hi-tech в престижном… ИНДОМ Дом в Детройте, США 73 850 € Площадь 97.55 м2, 3 комнаты
Этот высокодоходный объект недвижимости генерирует, за вычетом налогов на имущество и страховки, годовой доход от аренды в размере 9600$,… OPISAS Дом в Детройте, США 73 850 € Площадь 97.55 м2, 3 комнаты
Этот высокодоходный объект недвижимости генерирует, за вычетом налогов на имущество и страховки, годовой доход от аренды в размере 9600$,… OPISAS Дом в Детройте, США 73 850 € Площадь 97.55 м2, 3 комнаты
Этот высокодоходный объект недвижимости генерирует, за вычетом налогов на имущество и страховки, годовой доход от аренды в размере 9600$,… OPISAS Дом в Бостоне, США 1 199 000 € Площадь 455 м2
НОВЫЙ СПЕЦИАЛЬНЫЙ ТАМОЖЕННЫЙ СОВРЕМЕННО-КОЛОНИАЛЬНЫЙ !! Потрясающая парящая лестница приветствует вас в большом жилом пространстве. Кессонные… First Class Homes Дом в Бостоне, США 1 799 000 € Площадь 280 м2, 10 комнат
Совершенно новый захватывающий дух дом в историческом Гарварде! Это потрясающее элитное поместье с 2 спальнями и 4 ванными комнатами наверняка… First Class Homes Дом в Детройте, США 122 787 € Площадь 143.07 м2, 3 комнаты
Этот высокодоходный объект недвижимости генерирует, за вычетом налогов на имущество и страховки, годовой доход от аренды в размере 13200$,… OPISAS Вилла в Лос-Анджелесе, США 7 380 546 € Площадь 840 м2
Роскошное средиземноморское поместье, отреставрированное и усовершенствованное по высочайшим стандартам, редко встречающимся в парке Хэнкок или… Knight Frank Коттедж в США 2 224 396 € Площадь 220 м2
ID 35476 Этот наполненный светом дом в деревне был прекрасно построен, и ни одна деталь не была упущена из виду. Завершенный в 2007 году, это три… Russia Sotheby’s Intern… Коттедж в Аспене, США 2 313 372 € Площадь 145 м2
ID 35474 Красивый апартамент «под ключ», роскошный 3-спальный апартамент всего в нескольких кварталах от центра Аспена — этот кондоминиум… Russia Sotheby’s Intern… Коттедж в Сан-Франциско, США 1 956 579 € Площадь 431 м2
ID 35451 Этот элегантный дом, расположенный в первоклассном районе загородного клуба «Блэкхок» на Оленьем хребте, предлагает впечатляющую… Russia Sotheby’s Intern… Коттедж в Сан-Франциско, США 1 930 776 € Площадь 199 м2
ID 35449 Этот дом, расположенный в центре округа Марин, предлагает спокойное, уединенное место в окружении природы и захватывающих дух видов…. Russia Sotheby’s Intern… Коттедж в Аспене, США 14 013 697 € Площадь 511 м2
ID 35440 Расположенный у подножия Аспенской горы и прилегающий к дорогостоящему лифту 1А, One Aspen является самым заманчивым и последним в своем… Russia Sotheby’s Intern… Коттедж в США 1 123 320 € Площадь 117 м2
ID 35438 Архитектурный проект дома с тремя ваннами был разработан для этого участка с использованием традиционных облицовок исторической деревни… Russia Sotheby’s Intern… Коттедж в Аспене, США 9 338 016 € Площадь 633 м2
ID 35439 Современный архитектурный шедевр «под ключ» с захватывающим видом на все горнолыжные курорты и окружающие горы. Расположен в частном… Russia Sotheby’s Intern… Коттедж в Сан-Франциско, США 2 455 734 € Площадь 172 м2
ID 35383 Благородно разместившийся на великолепном блоке Noe Valley, этот односемейный дом имеет ярко выраженное гостеприимное присутствие и… Russia Sotheby’s Intern… Коттедж в Сан-Франциско, США 2 667 496 € Площадь 267 м2
ID 35379 В районе Си Клифф дома почти так же известны, как и люди, живущие там, потому что архитектура и вид на залив являются одними из самых… Russia Sotheby’s Intern… Коттедж в Сан-Франциско, США 4 382 061 € Площадь 316 м2
ID 35351 Безупречный дом с видом на юго-запад. Отвлекитесь от суеты на Peninsula Road и погрузитесь в уединение и комфорт. Потрясающие… Russia Sotheby’s Intern… Дом в Сан-Франциско, США 4 800 247 € Площадь 300 м2
ID 35350 Расположенная в самом сердце одного из самых эксклюзивных населенных пунктов полуострова Сан-Франциско, эта недвижимость является… Russia Sotheby’s Intern… Коттедж в США 6 134 885 € Площадь 462 м2
ID 35347 Идеальное месторасположение — тихое и уединенное. Это первоклассное поместье полностью отремонтировано и показывает совершенно новое…. Russia Sotheby’s Intern…

Читайте также:  Недвижимость за рубежом в вопросах и ответах. Что интересовало покупателей в ноябре?

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются о том, кто какие несёт расходы. Расходы покупателя (closing costs) обычно включают оплату услуг адвоката или титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины. Без ипотеки они составляют порядка 1–2% от суммы сделки.

Услуги брокера стоят 4–6% от цены объекта и обычно оплачиваются продавцом. Уплата налога на передачу прав собственности (0,01–2,00% от суммы сделки), как правило, также возлагается на продавца.

Осмотр дома

Проведение осмотра не требуется по закону, однако обычно рекомендуют его организовать. Затраты на небольшой объект составляют $300–500.

Ипотека

При покупке в ипотеку готовьтесь к ряду дополнительных трат. Вам могут понадобиться:

  • независимая оценка жилья – $250–600;
  • открытие эскроу-счёта – $40;
  • комиссия за выдачу кредита – около 0,5% от суммы займа;
  • страхование ипотеки (применяется в случаях, если первый взнос составляет менее 20%) – 0,55–2,25% от покупной цены;
  • комиссия ипотечного брокера – 0,50–2,75% от цены объекта;
  • страхование титула собственника (требуется не всегда) – 0,5–1,0% от покупной цены.

Страховка

Недвижимость страхуют по собственному выбору, однако в ряде случаев страховка необходима по условиям сделки. В первую очередь это касается ипотеки.

Стоимость страховки составляет от 1 до 5% в год от цены объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).

Гонорар юриста

Обязательная статья расходов. Ставки обычно находятся в диапазоне от $1000 до $1500.

Гонорар нотариуса

Участие нотариуса в США необязательно, поскольку у каждого юриста есть право заверять документы.

Гонорар переводчика

Если покупатель не знает английского языка, то все документы (предложение о покупке и контракт) должен переводить сертифицированный специалист. Стоимость перевода – около $20 за страницу.

Пошлины и сборы

Обычно при покупке недвижимости платят:

  • комиссию за проверку титула – около $200;
  • налоги на недвижимость городу и округу за два месяца – их общая ставка за год 1–2% от стоимости недвижимости.

Пример расчёта дополнительных расходов на покупку недвижимости в США

Новая квартира в Майами площадью 100 кв. м. Цена объекта – $300 тыс.

  • Плата за осмотр дома – $400
  • Сборы за подачу заявления на ипотеку – $300
  • Страхование титула – $1500
  • Плата за оценку объекта – $350
  • Ведение счёта для выплаты ипотеки – $40
  • Плата ипотечному брокеру за проверку платёжеспособности покупателя – $800
  • Комиссия за выдачу кредита – $2700
  • Предоплаченные проценты – $461
  • Страхование объекта – $1500
  • Гонорар юриста – до $1500
  • Плата титульной компании за проверку чистоты сделки – $200
  • Налог на имущество – $550

Итого стоимость объекта с учётом дополнительных расходов: $310 301

Сумму дополнительных расходов вы можете подсчитать самостоятельно при помощи калькулятора.

Основные дополнительные расходы при покупке недвижимости связаны с оформлением ипотеки Как получить ипотеку в США

В США существует специальный банковский продукт – ипотечный кредит для иностранцев. Условия кредитования у каждой организации разные. Обычно минимальная сумма кредита составляет $100 тыс., минимальный первоначальный взнос – от 30% (зависит от объекта недвижимости). Процентная ставка формально стартует с 5% годовых, однако в реальности для иностранцев без кредитной истории она начинается с 7–8%. И даже на таких условиях получить кредит будет непросто. Например, у вас могут попросить залог в виде другой недвижимости. Срок кредитования достигает 30 лет.

Обязательные документы

  • Копия внутреннего паспорта
  • Копия заграничного паспорта
  • Действующая виза США

В зависимости от условий банка могут потребоваться дополнительные документы

  • Подтверждение размеров дохода
  • Налоговая декларация
  • Письмо от бухгалтера (если заёмщик владеет долей в уставном капитале юридического лица) либо от работодателя (если заёмщик работает по найму)
  • Выписки с расчётного счёта банка по месту постоянного проживания заёмщика и с расчетного счёта в банке США

Для получения ипотеки лучше всего обратиться к кредитному специалисту – ипотечному брокеру. Как правило, он работает с разными кредиторами и может подобрать продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберёт оптимальный процент и срок выплаты кредита с учётом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

Вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры.

Банковское подтверждение об одобрении займа в дальнейшем прикладывается к предложению о покупке.

Обзор ситуации на рынке недвижимости

2020 год принёс смену приоритетов на рынке американской недвижимости. Нью-Йорк всегда считался топовой локацией для инвестиций: в городе принято жить в съёмных квартирах, поэтому их владельцы получали стабильный доход. Однако пандемия нанесла мегаполису сокрушительный удар: многие жители потеряли работу, доходы в сфере услуг критически упали, и люди оказались не в состоянии платить аренду. Кто-то отказывался от жилья, кто-то переходил в категорию неплательщиков, пользуясь запретом на выселение. К началу 2021 года суммарная задолженность арендаторов превысила $1 млрд. Аналогичная ситуация сложилась и в секторе коммерческой недвижимости.

В конце года положение начало выправляться, но помогло в этом снижение арендных ставок. Тем не менее Нью-Йорк остаётся центром притяжения для инвесторов.

Напротив, курортные локации переживают всплеск интереса покупателей: перешедшие на удалёнку представители среднего класса и состоятельные люди стремятся выбирать более просторные жилища в местах с комфортным климатом. Вслед за повышением спроса идёт и рост цены. Например, в Майами во втором квартале 2020 года дома подорожали на 5,6%, а квартиры – на 6,2%.

При этом спрос в отдельных локациях мог вырасти в разы. Так, в октябре 2020 года продажи элитного жилья в Майами выросли вдвое, а продажи домов в Палм-Бич, также во Флориде, в третьем квартале года увеличились втрое. Одно из следствий переориентации спроса с квартир на отдельные дома – рост средней стоимости приобретаемого жилья.

В целом, несмотря на снижение доходов значительной части населения, на рубеже 2020 и 2021 годов США столкнулись с рекордным падением запасов свободного жилья на рынке. Правда, оно связано не только с активностью покупателей, но и с нежеланием продавцов выставлять на продажу свои объекты в условиях нестабильности.

По логике рынка, это должно приводить к росту цен, и он уже наблюдается: в декабре 2020-го в годичном исчислении цены выросли на 13,4%. В феврале 2021 года тенденция сохранялась: средняя цена выросла на 15%, а количество выставленных на продажу объектов снизилось на 40%.

Недвижимость Нью-Йорка сохранила привлекательность для иностранных инвесторов Резюме: это надо запомнить

  • Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо.
  • Покупка недвижимости не даёт права на получение американского ВНЖ (грин-карты). Но в определённых случаях она поможет вам получить визовые льготы.
  • Деятельность риелторов в США лицензируется, поэтому риски сведены к минимуму.
  • Стандартная процедура покупки занимает 30–60 дней. При необходимости получения ипотечного кредита сроки увеличиваются.
  • Дополнительные расходы покупателя при сделке с недвижимостью в США намного ниже, чем в среднем по Европе. Сверху придётся заплатить 1–3% от цены объекта.

Благодарим за помощь в подготовке статьи генерального директора компании OPISAS Кристиана Калузу.