Считается, что чем дальше от Москвы, тем рынок кредитования менее развит. Однако в Подмосковье другая картина. Успех ипотеки объясняется активным строительством в области.

По данным АИЖК, процент ипотечных сделок в Московской области близок к столичному – чуть более 10%. Однако важный показатель – доля кредитов, выдаваемых из расчета на 1 тыс. человек – для столицы и области не одинаков: для столицы актуальны 5%, для области – 8%. Причина, видимо, в стоимости жилья и ее росте.

Чтобы купить квартиру в Москве, заемщик в среднем должен взять в банке кредит в 170–200 тыс. долларов, в Подмосковье – 55–60 тыс. долларов. Получается, областной кредит доступнее. Особенно для москвичей, или жителей области, работающих в столице. При равных доходах получается более высокий результат кредитования на более дешевом рынке. Так, по практике «МИЭЛЬ-Брокеридж», процент общего объема ипотечных сделок в Подмосковье занимает даже 20% общего объема сделок. Однако на этом сравнение в пользу подмосковной ипотеки исчерпывается.

Регистрационно-денежные заморочки
Начнем с того, что в Москве работает примерно 90 банков, предлагающих разные программы столичным заемщикам. В среднем по России в каждом более-менее значимом городе их присутствует примерно 20-25. В районах Московской области их гораздо меньше. Видимо потому, что конкурировать с крупными финансовыми учреждениями, пришедшими из столицы, местным сложнее.

Когда услугу кредитования предоставляет столичный банк, то сделку приходится заключать в Москве. Так чаще всего и происходит. Ольга Базанова, директор по маркетингу банка DeltaCredit, ссылается на практику банка: в связи с возникающими неудобствами в банке разработали специальную программу – деньги в день сделки. Это гарантирует продавцу получение заемных средств, не дожидаясь регистрации договора купли-продажи.

О практике взаиморасчетов говорит и Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования»: «Основные особенности подмосковной ипотеки – в практике взаиморасчетов сторон при сделке, и в порядке государственной регистрации. Про областные регистрационные палаты ходит немало легенд и страшных историй. Не каждый именитый московский нотариус/регистратор берется как-то взаимодействовать с Подмосковьем. На регистрационную палату каждого района нужен выход, и люди, имеющие там знакомства – на вес золота. При покупке квартиры в Москве за 9-10 тыс. руб. можно получить и договор, и в регистрационную палату его отвезут. В области в большинстве случаев придется выкручиваться самим.

Что касается взаиморасчетов, то и тут есть различия. Это в Москве все привыкли к закладке денег в банковские ячейки. А стоит отъехать в регионы, в том числе и в среднее Подмосковье – там либо через риэлтеров деньги передают, которые и продавца и покупателя обслуживают единолично, либо сразу после подачи документов на регистрацию рассчитываются».

Спрос на новостройки
Не секрет, что в Подмосковье вторичное жилье довольно изношено и стремительно стареет, поэтому публика заинтересована в покупке качественной новостройки. Этим отчасти объясняется немалый рост первичного рынка – будь в городах качественное жилье б/у, новостройки дорожали бы медленнее. Ипотечных покупателей можно понять: взять кредит на 20 лет и к моменту полной выплаты стать обладателем полного неликвида, желания мало.

Поэтому так быстро и до области докатились схемы продажи по ипотеке на первичном рынке, придуманные юристами компаний-застройщиков и банков, подразумевающих переуступку не залога в виде объекта, а прав требований. Строго говоря, – это и не ипотека вовсе (что юристы часто подчеркивают). Ведь полноценного залога не существует. Если при обычной ипотеке в залог банку передаются права на существующее уже по всем  правилам оформленное в собственность жилье, то для неготовых объектов изобрели схему переуступки прав на строящиеся объекты. Проще этот вопрос решается, когда банк и строительная компания – родственные структуры. Но сейчас процесс охватил уже и не связанных между собой операторов рынка. Тем более, что процесс выгоден и строителям, быстрее таким образом реализующим жилье, и банку, получающему еще одного ипотечного заемщика. После регистрации прав процент по кредиту становится практически стандартным, до этого – на пару единиц выше.

Руководствуясь простой логикой можно было бы предположить, что чем дальше от Москвы, тем рынок кредитования менее развит, однако в Подмосковье другая картина. Эксперты рынка утверждают, что успешность ипотеки в области определяется наличием активного строительства. Есть отдаленные районы, где много строек и активно развивается кредитование. Правда, в таких районах, как правило, присутствуют крупные производства, есть приток населения извне. 70% ипотечных заемщиков в области – это приезжие из других регионов России.

С корпорацией или без?
Ипотечная корпорация Московской области (ИКМО) работает по программе АИЖК – федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С одной стороны ИКМО выполняет функции диспетчера, налаживающего связь между заемщиком, продавцом жилья, страховщиком и банком, с другой – формирует пакеты закладных и передает их для рефинансирования в АИЖК. Всякий раз, отчитываясь о своих успехах, в ИКМО говорили, что ипотечный портфель корпорации растет стремительными темпами. Сейчас многие и столичные, и подмосковные банки довольны сотрудничеством с ИКМО: банки, выдающие кредиты по договору с ИКМО по стандартам АИЖК восполняют свои ресурсы и таким образом могут снова активно взаимодействовать с клиентами. Однако подмосковные риэлторы говорят: часто самостоятельные банки предлагают даже более приемлемые схемы для заемщика. На 0,5% ипотека от ИКМО обходится дороже.

Бизнесменов проняла коттеджная ипотека
Что актуально для области, так это покупка в кредит земли или домов с земельными участками. Почувствовали такую потребность банки давно, но, по оценке директора по ипотеке компании МИЭЛЬ-Брокеридж Юлии Вербицкой, доля ипотечных сделок в этом сегменте не превышает сегодня 2%. Связано это с тем, что банки довольно настороженно относились к кредитованию земельных участков, и выражалось это в первую очередь в процентных ставках – разница с городским жильем доходила до 6%. Сейчас ситуация меняется.

Еще совсем недавно ипотека дорогостоящих загородных объектов была большой редкостью – ее недолюбливали и банки (юридические сложности, проблемы с определением стоимости объекта), и покупатели (нежелание афишировать свои доходы). Сейчас банки усовершенствовали собственные технологии и серьезно снизили проценты по кредитам, сделав ипотеку привлекательнее. А покупатели, в свою очередь, поняли, что ипотека – это не страшно. «Кредит позволяет нашим клиентам оптимизировать затраты. Если деньги, вложенные в бизнес, приносят 20% годовых, то намного разумнее не извлекать их для покупки недвижимости, а оставить там, где они есть. А проценты по кредиту составят всего 10-11% в год», — отмечает Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж «Аллтек Девелопмент».

Два способа купить домик в деревне
В демократичном секторе чаще кредиты на загородную недвижимость выдаются под залог существующей квартиры: ее легче оформить в качестве залога. Не то что с землей – и оценка, и право собственности и другие аспекты – все может быть довольно проблематичным. Один из примеров – DeltaИнвест, программа банка DeltaCredit, по которой под залог существующей квартиры можно приобрести не только частный дом, но и земельный участок.

Банки предлагают и целевые программы – на покупку малоэтажного дома, но условия там жестче. Например, инвестиционный банк КИТ-Финанс не предоставит кредит на дом, если он старше 20 лет, если земельный участок на правах аренды, которая должна истечь до момента выплаты кредита, и если в этом доме невозможно зарегистрироваться собственнику.

Подмосковные перспективы
Таким образом, подмосковная ипотека развивается сразу в нескольких направлениях, каждое из которых представляет интерес для определенной категории заемщиков. Для молодых зарабатывающих москвичей расставание со столицей уже не трагедия, они выбирают жизнь в собственной квартире, доступной их кошельку. «Подмосквичи» предпочитают переезжать в новостройки. Активно развивающийся регион привлекает все новых жителей, которые пополняют армию ипотечных должников. Наконец, до бизнесменов дошли прелести кредитов на коттеджи, которые оказываются им более выгодны, нежели покупка дома целиком и сразу. Эти тенденции начали развиваться не так давно, но с каждым годом проявляются все отчетливее.

Наше резюме

Плюсы подмосковной ипотеки:
+ жилье дешевле, требуется кредит в три-три с половиной раза меньше, соответственно, меньше нагрузка на заемщика
+ строится много нового жилья, банки охотно кредитуют покупку новостройки

Минусы подмосковной ипотеки:
—  небольшой выбор на рынке вторичного жилья
—  неважный риэлтерский и банковский сервис
—  трудности с регистрацией

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все