Да – ипотеке, нет – спекуляциям на валютном рынке

Субсидирование ипотеки не приведет к ажиотажу, но предотвратит обвал спроса на новостройки, считает руководитель IRN.RU

Субсидирование ипотеки – правильная мера, которая, с одной стороны, позволит обеспечить доступность жилищных кредитов для граждан в условиях высокой ключевой ставки ЦБ, а с другой – не породит у банков соблазна поспекулировать на валютном рынке, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Как и прогнозировал www.irn.ru, ключевая ставка Центробанка недолго продержалась на уровне 17%: 30 января совет директоров регулятора принял решение о снижении ставки до 15%. Мегарегулятор объяснил свои действия «изменением баланса рисков ускорения роста потребительских цен и охлаждения экономики». Рекордный рост ставки в середине декабря изначально выглядел вынужденной мерой, направленной на борьбу с валютными спекулянтами. Поэтому после стабилизации валютных курсов можно ожидать снижения показателя до более разумных значений, писал IRN.RU в заметке «Центробанк борется с валютными спекулянтами, а не с ипотекой» в середине декабря.

Но надо учитывать, что снижение ключевой ставки на 2% носит скорее психологический, чем практический характер. Фондирование для банков и, соответственно, кредиты подешевеют не сильно, зато бизнес несколько ободрится в надежде на дальнейшее смягчение кредитно-денежной политики, отмечает Олег Репченко.

Напомним, резкий рост ключевой ставки ЦБ в конце прошлого года привел к резкому увеличению стоимости заемных денег для банковской системы и, соответственно, к росту ставок по кредитам для бизнеса и населения, в том числе ипотечным. Частные банки подняли ипотечные ставки до 18-20% и более, государственные — кредитуют покупку жилья под 14,5 — 17%. Для сравнения: в январе-октябре 2014 г., по данным ЦБ, средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составляла 12,3%, в октябре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,8%.

Астрономические ставки по ипотечным программам стали пренеприятным известием не только для покупателей жилья, но и для девелоперов, которые сильно пострадали от начавшегося еще до эпохального решения ЦБ пересмотра условий проектного финансирования («Ипотека в России: в нее банки еще верят, но кредитование застройщиков уже сокращают»; «Повышение цен на новостройки в кризис: главное, не перестараться»). В 2014 г., по предварительным данным участников рынка, объем ипотечных кредитов составил 1,7 трлн руб. В настоящий момент общая доля ипотеки в сделках с жильем составляет около 30%, а на первичном рынке – не менее 40%, пишет «Коммерсантъ».

Читайте также:  «Фактически за счет льготной ипотеки жилье становится еще более недоступным»

Значительное снижение ключевой ставки Банка России могло бы оказать существенную поддержку рынку недвижимости и строительству. Однако пока рубль остается слабым на фоне дешевой нефти, такой шаг ЦБ создал бы дополнительные риски для финансовой стабильности страны: получив доступ к дешевому фондированию, банки могут вновь выйти на валютный рынок. Предложение правительства перейти от раздачи дешевых денег всем к поддержке ключевых отраслей, прежде всего ипотеки и строительства – куда более разумная мера, считает эксперт.

На прошлой неделе стало известно, что правительство рассматривает вопрос о запуске программы субсидирования ипотеки на рынке новостроек, на которую планируется выделить из бюджета ориентировочно 20 млрд руб. Скорее всего, из этой суммы будет производиться фондирование розничных банков под 10% годовых, а те в свою очередь будут выдавать ипотечные кредиты населению под 13% годовых, рассказал исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков Юрий Кормош на круглом столе «Рынок недвижимости: стратегии выживания в условиях кризиса», организованном компанией ORDO Group совместно с Международным университетом. По подсчетам чиновников, эта программа позволит выдать около 400 млрд руб. ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках.

По словам Кирилла Проскурина, замминистра строительного комплекса Подмосковья, в регионе ипотечные кредиты под 13% годовых будут выдаваться уже в апреле-мае текущего года. Впрочем, по всей видимости, получить льготную ипотеку смогут далеко не все. По мнению Минэкономразвития, оказывать помощь необходимо только заемщикам, которые приобретают единственное жилье (или увеличивают площадь в случае рождения двух и более детей). Жилье должно относиться к категории экономкласса, а максимальная сумма кредита должна быть ограничена в зависимости от местонахождения новостройки. Позиция МЭР по поводу льготной ипотеки изложена в письме министерства в Минстрой, сообщает ИА «Интерфакс».

Читайте также:  Новостройки Москвы и Подмосковья: вместо льготной ипотеки. Часть I

Эффективность данной программы, естественно, будет зависеть от условий ее реализации на практике. Но если все будет сделано грамотно, льготная ипотека окажет серьезную поддержку рынку недвижимости, не увеличив риски для стабильности рубля, полагает руководитель IRN.RU.

«Как показывает опыт предыдущего и нынешнего кризиса, ипотечная ставка в 15-16% является запретительной. Людям тяжело занимать деньги под такой процент как по финансовым, так и по чисто психологическим причинам. В нынешних условиях, когда цены на недвижимость остаются высокими, сбережения, которые могли бы быть направлены на покупку жилья, практически исчерпаны в ходе двух волн панического спроса в 2014 г. А возможность заработать новые в ближайшие год-два вряд ли появится. Так что заградительные ставки по ипотеке чреваты крайне негативными последствиями для рынка недвижимости. Прежде всего первичного, который значительно больше зависит от ипотечных покупателей, чем вторичный, где большинство сделок – альтернативные. Конечно, программа субсидирования ипотеки не породит кредитного бума и не сможет переломить тенденцию на сокращение спроса, но кредиты под 13% обеспечат возможность функционирования ипотеки и предотвратят обвальное падение спроса на новостройки», – подчеркивает эксперт.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Shome Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская 3 кв. 2021 г. от 15 666 250 руб. от 4.6%
Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2021 г. от 20 425 034 руб. от 4.3%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2024 г. от 11 312 790 руб. от 5%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2026 г. от 18 801 000 руб. от 5%
Зорге 9 Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская 2 кв. 2022 г. от 10 180 600 руб. от 4%
Sky Skolkovo Одинцовский район, с. Немчиновка Сдан от 5 228 800 руб. от 5.9%
Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское 4 кв. 2022 г. от 5 776 970 руб. от 2.2%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 6 253 922 руб. от 2.2%
Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка 1 кв. 2023 г. от 6 468 343 руб. от 2.2%
Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 2 кв. 2021 г. от 33 150 000 руб. от 4.4%
Discovery PARK Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино 2 кв. 2021 г. от 26 505 035 руб. от 4.4%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 14 941 860 руб. от 1.3%
Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка 4 кв. 2022 г. от 6 041 111 руб. от 4.75%
MainStreet Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская 2 кв. 2022 г. от 11 080 000 руб. от 4.7%
Level Стрешнево Москва, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская 1 кв. 2022 г. от 9 561 340 руб. от 1.7%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 4 кв. 2024 г. от 16 916 366 руб. от 4.3%
Прокшино Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино 1 кв. 2023 г. от 6 078 489 руб. от 2.2%
Level Причальный Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 4 кв. 2023 г. от 10 345 236 руб. от 1.8%
Жилой квартал «Шагал» Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК 2 кв. 2024 г. от 11 265 621 руб. от 0.5%
MOD Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 4 кв. 2024 г. от 15 594 064 руб. от 4.4%
Very Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская 1 кв. 2024 г. от 10 762 120 руб. от 4.7%
Южные сады Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея 2 кв. 2024 г. от 5 921 784 руб. от 3.6%
Читайте также:  Кабмин примет решение по льготной ипотеке до середины июня

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все