Эксперты признают, что после изменения формата программы льготной ипотеки с господдержкой обращений от покупателей становится меньше. Цены на новостройки сейчас высокие, поэтому застройщики сами субсидируют ипотечные ставки, предлагают клиентам рассрочки и другие привлекательные условия покупки квартир и апартаментов.
«Мы рассматриваем различные варианты таких программ, чтобы реализовать потребности клиента и самим не остаться в убытке», — замечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век».
Субсидированная ставка и другие ипотечные гибриды
Одна из таких совместных программ банка и строительной компании — «ставка от застройщика», или «субсидированная ставка». Она позволяет покупателю приобрести квартиру по ставке, которая заметно «ниже рынка». Снижает ее застройщик, который из своих средств возмещает банку недополученные проценты. Аналитики часто сравнивают субсидированную ставку со скидкой, а что из этих двух бонусов выгоднее – надо считать в каждом конкретном случае. Ставка может снижаться до 0,01%, но, как правило, на ограниченный срок, например, на первый год. К тому же «квартиры, реализуемые с применением субсидированной ставки, стоят дороже, чем такие же лоты без применения субсидированной ставки. Застройщики компенсируют затраты по оплате квартир банку повышением цен на 3-8%», — предупреждает Мария Могилевцева-Головина («Сити-XXI век»). Программы субсидированных ставок могут совмещаться с льготными государственными программами.
«Программы с нулевым процентом (0,1% годовых) на первый год-два не так популярны, как предложения, где ставка субсидируется на меньший процент (условно на 0,5-1%), но на весь срок», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
У экспертов разное отношение к субсидированной ставке. Так, Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, считает, что подобных предложений станет больше. Ведь даже с учётом того, что «по данной программе идёт увеличение цены от стандартной, если клиент берет субсидированную ставку на весь срок, то выгода может составлять ощутимую сумму, — делится расчётами эксперт. — Для примера берём стоимость квартиры 12 000 000 руб., под стандартную ставку 8,5%. Переплата за 20 лет составит 10 100 000. Если использовать субсидирование, то стоимость квартиры будет 12 960 000 руб., ставка 6,8%, переплата — 8 600 000 руб. При этом в первом варианте платежи — 83 300, во втором — 80 600 рублей».
А Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер», напротив, думает, что программ с субсидированием ставок больше не будет, скорее всего, этот тренд будет актуален до очередного кризиса. «Ипотечный рынок в России работает больше 20 лет, и многие люди имеют достаточно серьёзный опыт в кредитовании. В условиях повышения цен потребитель предпочтет попросить у застройщика скидку, чем программу субсидирования», — комментирует эксперт.
В конце июля компания «Донстрой» и банк ВТБ запустили совместную программу по субсидированию ипотечной ставки. В любом из проектов компании покупатели могут воспользоваться ипотечной программой со ставкой от 5,9% до 6,5% в зависимости от суммы кредита, при первоначальном взносе от 10% до 25%. Пониженная ставка сохраняется на весь срок кредита. Одно из основных условий для получения минимальной субсидированной ставки — использование электронной регистрации через экосистему недвижимости «Метр квадратный».
Также были продлены и условия предоставления субсидированной ставки 0,1% на первый год кредитования, со второго года и далее — 8%. Условия: покупатель приобретает квартиру по партнерской программе ВТБ с суммой кредита не менее 12 млн рублей, сделка проходит с использованием сервиса безопасных расчетов по электронной регистрации, первоначальный взнос составляет от 20%. Воспользоваться ипотечными программами можно во всех проектах компании, в том числе — в ЖК «Символ», «Сердце столицы», «Остров».
В августе стартовали совместные ипотечные программы с субсидированными ставкам от ГК «А101» и СберБанка. По семейной ипотеке минимальная ставка — 0,1% на первый год, а затем 5% на оставшийся срок кредитования (до 30 лет). Максимальная сумма кредита — 12 млн рублей, первоначальный взнос – от 15%. Также в рамках программы можно получить кредит на 7 лет по ставке от 2,1% на весь срок. Ставка увеличится до 3,3-3,9% при сроке до 20 или 30 лет.
Кредит на 3 млн рублей на срок до 7 лет при первоначальном взносе от 20% получат участники программы «Ипотека с господдержкой». Минимальная ставка — 3,15%. Если срок кредитования увеличивается до 20 или 30 лет ставки начинаются от 4,35-4,95% годовых.
По стандартной ипотечной программе можно получить кредит на срок до 7 лет по ставке от 5,1% при первоначальном взносе от 20%. Увеличение срока кредитования до 30 лет повышает минимальную ставку до 6,9%. Проекты ГК «А101» — ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Прокшино» и «Белые ночи».
«Одна из тенденций последнего времени — предоставление специальных предложений для покупателей банком, в котором открыто проектное финансирование под конкретный объект», — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). К примеру, в ЖК City Bay (метро «Тушинская») предусмотрены особые условия для клиентов, которые воспользуются услугами банка-партнера «Дом.рф»: с учетом субсидирования ставка по семейной ипотеке составит от 4,4%, а по обычной (без господдержки) – от 7,1%. В продаже представлены студии, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Цены в комплексе начинаются от 9,2 млн рублей.
Вместе с банками девелоперы разрабатывают и другие программы с соблазнительными условиями для заемщиков.
Например, в квартале апартаментов бизнес-класса MainStreet (метро «Кунцевская»), ставки по ипотеке начинаются от 7,4% годовых. В этом проекте ГК «Основа» вместе со Сбербанком запустила ипотечную программу с платежами от 3500 рублей в месяц на первый год. «При размере первоначального взноса 20%, ипотечный кредит в момент оформления будущий резидент квартала получает только на 5% от суммы одобренного кредита. А выдача оставшихся 75% происходит через год, за 2 месяца до ввода дома в эксплуатацию. Все это позволяет существенно сэкономить на обслуживании кредита: по подсчетам ГК «Основа», при покупке однокомнатных апартаментов сумма ежемесячного платежа будет порядка 4000 рублей, а при покупке студии – меньше 3500 рублей», — поясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
У «Группы ЛСР» также большой пакет совместных проектов вместе с ведущими банками. Среди них, как сообщила пресс-служба компании — совместная с Россельхозбанком ипотечная программа, которая позволит клиентам не платить ежемесячные платежи в течение одного года с момента заключения договора. Первоначальный взнос составит 25%, сумма кредита может быть любой, а ставка будет равняться 8,7% годовых. Максимальный срок кредитования может достигать 30 лет.
Другая интересная программа компании разработана совместно со «Сбером». Клиенты получают возможность экономить в первый год пользования кредитом благодаря уменьшению размера ежемесячного платежа в два раза, а также за счет снижения суммы начисляемых процентов. Кредит выдается равными долями. Первая часть выдается сразу после регистрации ДДУ, вторая — через 12 месяцев. Базовая ставка — от 8%, минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости квартиры. Проекты «Группы ЛСР» — ЖК «Зиларт» (метро «Автозаводская»), «Ленинграdка 58» («Водный стадион»), «Лучи» («Солнцево»), «Новое Нахабино» («Нахабино»).
Рассрочки: для тех, у кого есть деньги или «старая» квартира
Еще один популярный бонус от застройщиков, позволяющий растянуть выплату, – рассрочка. По наблюдениям Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука Жилья», в последний год из-за рекордного объема спроса застройщики не сильно анонсировали программы рассрочек. Теперь они, скорее всего, снова начнут активнее предлагать такие варианты.
«Рассрочка была и остается максимально выгодной для тех клиентов, кто, например, продает свою квартиру на вторичном рынке и приобретает новостройку. Рассрочка позволяет зафиксировать стоимость приобретаемой квартиры и не переплачивать дополнительные средства, например, в момент ожидания продажи квартиры на вторичном рынке», — комментирует Игорь Сибренков» (ГК «Основа»). Как правило, расплатиться с застройщиком нужно до окончания строительства дома.
По информации Надежды Коркки («Метриум»), в июле 2021 года рассрочки были представлены в 57 из 88 проектов массового сегмента «старой» Москвы. В большинстве случаев период рассрочки составляет от полугода до года и предусматривает регулярное начисление процентов (в среднем 1-3% в месяц). Беспроцентные рассрочки предлагались всего в 4 объектах из 57, при оформлении требовалось внести первоначальный взнос (от 10% до 50%).
Воспользоваться такой опцией можно при покупке квартиры, например, в ЖК «Соседи 21/19». Рассрочка предлагается на 12 месяцев, с первоначальным взносом в размере 50% от стоимости лота и без начисления процентов. В продаже представлены студии, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Стоимость квартир начинается от 8,1 млн рублей (студия 25,3 кв. м).
В упомянутом квартале MainStreet на Кутузовском проспекте сегодня есть возможность приобрести апартаменты в беспроцентную рассрочку, максимальный срок которой составляет 6 месяцев.
В проектах «Сити-XXI век» (мини-полисы «Дивное», «Рафинад», «Серебрица») предлагается беспроцентная рассрочка на 1 год, с ежеквартальным погашением платежа равными долями. При покупке однокомнатных квартир первый взнос должен составлять от 50-60%; двухкомнатных — от 40- 50%; трехкомнатных от 30-40%; четырехкомнатных – от 30%. «Что касается условий процентной рассрочки, есть краткосрочный вариант — от трёх до десяти месяцев со ставкой до 3% годовых. И есть вариант со сроком до 12 месяцев со ставками, приблизительно равными ипотечным кредитам», — говорит Мария Могилевцева-Головина («Сити-XXI век»).
