Постоянная закачка денег в ипотеку лишь разгоняет цены на жилье

Дополнительное субсидирование ипотеки в депрессивных регионах путем привязки размера ипотечной ставки к уровню среднего заработка приведет только к увеличению темпов роста цен на жилье и максимизации прибыли банков и девелоперов – как это случилось с льготной ипотекой в Москве. К тому же регионы и так уже дифференцированы по стоимости квадратного метра, которая является куда более объективным показателем уровня жизни и доходов, чем официальные данные о доходах населения, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, 28 октября спикер Госдумы Вячеслав Володин предложил рассмотреть возможность привязки размера ипотечной ставки к уровню среднего заработка в регионе. Тогда у людей, где заработная плата ниже, будут те же возможности по решению жилищного вопроса, что и у регионов-доноров, приводит слова спикера ИА «Интерфакс».

Внедрение дифференцированных ставок можно реализовать в рамках госпрограммы льготной ипотеки, сообщил позднее «Ведомостям» глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

«Привязка размера ставки к среднему доходу в рамках государственных ипотечных программ имела бы какой-то смысл, если бы жилье везде стоило одинаково, — отмечает Олег Репченко. — Но богатые и небогатые регионы сбалансированы по стоимости квадратного метра – в первых квартиры в разы дороже именно потому, что там выше доходы потенциальных покупателей. Соответственно, и расходы на обслуживание кредитов тоже сильно различаются. Причем стоимость жилья на этот фактор влияет куда сильнее, чем уровень ставки».

В этом легко убедиться с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru. По данным проектных деклараций, опубликованных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), в ноябре стоимость метра в строящихся домах в богатой Москве составляет 223 713 руб. в среднем, а в депрессивной Твери – 56 415 руб. Соответственно, однокомнатная квартира площадью 35 кв. м в столице нашей Родины обойдется в 7,8 млн руб., а в региональном центре – в 1,98 млн (на самом деле кв. м в маленьких квартирах, конечно, дороже, чем в среднем по рынку, но в данном случае этой погрешностью можно пренебречь). При ставке 8% годовых, первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж банку за московскую квартиру составит 52,2 тыс. руб. в месяц, а за тверскую – 13,2 тыс. Такая разница в цене метра и стоимости обслуживания ипотеки вполне коррелирует с разницей в доходах. Среднедушевые денежные доходы населения Москвы по итогам II квартала 2021 г. равнялись 81,7 тыс. руб. в месяц, по данным Росстата, а Твери – 29,9 тыс. Ситуация в Твери даже выглядит предпочтительнее: квартиры дешевле московских в четыре раза, а доходы ниже только в три. И даже если снизить для тверичан ипотечную ставку на целых 2 п.п., до 6% годовых, ежемесячный платеж сократится менее чем на 2 тыс. руб. – до 11,4 тыс. руб. в месяц.

Читайте также:  Ипотека не влияет на доступность жилья

Но это еще не все. В Твери при таких ценах большую часть квартир можно приобрести по программе льготной ипотеки со ставкой не выше 7% годовых. Кредитный лимит по этой программе, напомним, составляет 3 млн руб., поэтому в Москве эта программа не работает. Так что реальные ипотечные ставки в бедных регионах с дешевым жилье и сейчас ниже, чем в богатых.

При этом любая искусственная стимуляция спроса – а дополнительная закачка денег в ипотеку это она и есть, не сопровождающаяся пропорциональным увеличением объема предложения чревата разгоном цен. Совсем недавно мы наблюдали данный процесс в Москве (и не только в ней), где резкий рост цен на фоне льготной ипотеки с лимитом 12 млн руб. очень быстро съел всю выгоду от низких ставок для покупателей. В итоге субсидирование ипотечных ставок только снизило доступность жилья.

Как неоднократно отмечал IRN.RU, решать жилищную проблему в стране нужно не через бесконечное субсидирование ипотечного рынка, а с помощью структурных реформ, направленных на увеличение предложения жилья и рост экономики в целом. Если от покупки участка до сдачи дома будет проходить не четыре-пять лет, а год-полтора, а доходы россиян будут расти не только на бумаге, субсидирование ипотеки не понадобится.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Shome Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская 3 кв. 2021 г. от 15 666 250 руб. от 4.6%
Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2021 г. от 20 425 034 руб. от 4.3%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2024 г. от 11 312 790 руб. от 5%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2026 г. от 18 801 000 руб. от 5%
Зорге 9 Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская 2 кв. 2022 г. от 10 180 600 руб. от 4%
Sky Skolkovo Одинцовский район, с. Немчиновка Сдан от 5 228 800 руб. от 5.9%
Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское 4 кв. 2022 г. от 5 776 970 руб. от 2.2%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 6 253 922 руб. от 2.2%
Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка 1 кв. 2023 г. от 6 468 343 руб. от 2.2%
Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 2 кв. 2021 г. от 33 150 000 руб. от 4.4%
Discovery PARK Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино 2 кв. 2021 г. от 26 505 035 руб. от 4.4%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 14 941 860 руб. от 1.3%
Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка 4 кв. 2022 г. от 6 041 111 руб. от 4.75%
MainStreet Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская 2 кв. 2022 г. от 11 080 000 руб. от 4.7%
Level Стрешнево Москва, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская 1 кв. 2022 г. от 9 561 340 руб. от 1.7%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 4 кв. 2024 г. от 16 916 366 руб. от 4.3%
Прокшино Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино 1 кв. 2023 г. от 6 078 489 руб. от 2.2%
Level Причальный Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 4 кв. 2023 г. от 10 345 236 руб. от 1.8%
Жилой квартал «Шагал» Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК 2 кв. 2024 г. от 11 265 621 руб. от 0.5%
MOD Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 4 кв. 2024 г. от 15 594 064 руб. от 4.4%
Very Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская 1 кв. 2024 г. от 10 762 120 руб. от 4.7%
Южные сады Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея 2 кв. 2024 г. от 5 921 784 руб. от 3.6%
Читайте также:  Квартиры в Москве и Подмосковье в июне-июле 2021 года: ипотека поддерживает спрос, но ликвидных лотов не хватает

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все